浅论一人公司对传统公司法理论的挑战——兼论对我国一人公司立法规制的启示/代祖勇

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 02:12:26   浏览:8109   来源:法律资料网
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浅论一人公司对传统公司法理论的挑战
——兼论对我国一人公司立法规制的启示
作者:代祖勇

摘要:本文从历史及对世界各国一人公司的立法谈起,简要的阐述了一人公司在法理上对传统公司法理论所 构成的挑战,论述了当今社会确立一人公司法律地位的重要性,并对我国一人公司的立法提出若干意见。
关键词:一人公司 传统公司法理论 法律规制

何谓公司,各国立法及学者对此有不同的表述。我国公司法对此也未作明确规定,只是在各种有关条款中揭示了公司的一些本质特征。据此我们可以给出如下定义:公司是依法设立的从事经济活动并以盈利为目的的企业法人。传统公司法以此为基础,严格规定公司设立时的最低发起人为两人以上,而且规定在公司成立后股东人数减少到法定下限就构成公司解散的原因。然而,在公司法人制度发展的历史进程中却出现了另一种新的公司形式——一人公司。一人公司的出现在某种程度上对传统公司法制度的一些理论构成了直接挑战,且超越了以自然人为中心的单个主体的个人人格。本文拟从两者的差异对其展开论述。

一、在历史及世界范围内对一人公司的考察
对一人公司法人的考察应该把它放在社会经济发展的历史长河中和公司制度发展的历史阶段上来进行“无论是政治上的立法或市民的立法,都只表明和记载经济关系的要求而已。
一人公司,又称独资公司,系指股东仅为一人,并由该股东持有公司全部出资的有限责任公司或所有股份的股份有限公司。一人公司的出现,实际上是随着经济的不断发展(自然经济—商品经济—市场经济),特别是市场经济的不断发展,个人投资者为追求一种有限责任的利益,将其企业采取有限责任公司或股份有限公司形态的结果。在17世纪初,股份有限公司的出现大大调动了投资者的积极性,推动了社会经济的发展,但股份有限公司仅限于大企业的适用,这样就把许多中小企业排斥在有限责任之外,而中小企业承担着更大的风险。19世纪初,有限责任公司的问世解决了许多中小企业的有限责任问题,但是一人投资设立的中小企业仍被排斥在有限责任的范围之外。⑴19世纪末,市场经济的发展加快,个人资本力量加强,个人出资者为了使自己在出资失败时能把损失范围限制在最小范围内,迫切需要解决有限责任的问题。此时各种规避法律的行为相继出现,尽管各国公司法都对设立公司的最低股东人数作了限制,但实际意义上的一人公司却不可避免。
其中最早也是最典型的一个案例就是1897年英国的“萨洛姆诉萨洛母有限公司”的判例。此例标志着一人公司在法律上的确立:
萨洛姆公司有七位股东,分别为萨洛姆及妻子和五个儿子。公司董事由萨洛姆及其两个儿子担任。公司成立后,萨洛姆把他拥有的一家鞋店作价38782英镑卖给该公司。公司付给萨洛姆现金8782英镑,另10000英镑作为公司欠萨洛姆的欠款,由公司发行给萨洛姆10000英镑有担保的公司债,其余则作为萨洛姆认购公司的股份的价款。公司实际上发行了20007股,萨洛姆自己持有20001股,另六股由其家属各持一股以符合英国公司法必须七位发起人的规定。公司成立一年后被迫解散,经清算,公司债务超过公司资产7773英镑,这样若萨洛姆的10000英镑债权获得清偿,则其他没有担保的公司债权人将无法获得任何清偿。无担保的债权人声称,萨洛姆与该公司实质上为一个人。因此,公司不可能欠萨洛姆1万英镑债券,公司的财产应用于清偿欠萨洛姆以外的债权人的债券。初级法院认为,该公司只是萨洛姆的代理人,故萨洛姆应赔偿损失。但这一判决被上议院驳回。上议院认为,该公司一经注册,就成了一个与萨洛姆没有关系的独立的人。作为这样的债权人,他有权比无担保的债权人优先得到偿付。萨洛姆终于取得了公司仅能付出的6千英镑,其他债权人则分文未得。⑵
这个案例在客观上以判例的形式确认了一人公司在英国的合法性,只要依照法律的规定去设立公司,该公司即取得法人人格,不管公司的控股权在实质上是一个还是少数股东占有,因此实质上意义的一人公司已不可避免。判例说明投资者可以采用挂名股东的方式规避法律,尽管此类公司有着多种机构,实质上,公司的挂名股东和这些机构纯属虚名而已,公司的财产权和经营权完全由出资最多的股东控制。自萨案开始,一人公司法人由事实上的存在走上立法的道路。上述案例一直被认为是承认实质意义上的一人公司的典型案例。最早以成文法的形式肯定一人公司法律地位的应是1925年的列士敦支堡制定的《自然人和公司法》。⑶
从西方各国的立法看,对一人公司的态度一般都经历了从各国公司法禁止一人公司的设立,到逐步承认存续中的一人公司(有些国家规定成立后的公司一旦其所有资本集中到一人手中时,就构成公司解散的理由)一直到承认一人公司的合法性,不同的只是各国的具体规定有所区别而已。从世界范围内看,完全禁止一人公司的国家为数并不多,而完全肯定或附条件的承认者居多数,有的国家如列士敦支堡、德国、日本、加拿大不仅允许设立一人有限责任公司,而且允许设立一人股份有限责任公司;有些国家比如法国、比利时、丹麦等只允许设立一人有限责任有限公司;有的国家比如奥地利、瑞士等禁止设立原生型一人公司,但是并不否认继发型一人公司。⑷

二、一人公司对传统公司法人制度的冲击
按传统公司法人理论,法人是相对于自然人而言的一类民事权利主体,指按照法定程序设立,有一定的组织机构和独立支配的财产,并能以自己的名义享有民事权利承担民事义务的社会组织。法人的本质有两点,一是社团性,二是独立人格性,这两个特征汇合在一起,用最精练的语言概括就是:法人者,团体也,独立人格也。⑸按传统公司法理论,公司的独立人格是以股东与公司在财产、运营上的分离为前提的,而且公司法人责任的独立是以法人独立人格为前提的当这种分离原则被贯彻执行,就在股东和债权人之间形成一层面纱使得债权人不能越过法人直接相股东追究任何责任,股东就可理所当然的享受有限责任而免受公司债权人的直接追索,但是一人公司的股东集中于一人身上时,即公司的股东只有一名时,许多确保贯彻分离原则的许多规定,诸如资本多数决定原则,董事忠实义务责任,信息公开制度等都将面临巨大挑战。股东与公司很难真正的分离,公司的独立法人人格难以保障,此时,一人公司的独立责任很可能会失去基础,因此也就产生了一人公司的规制问题。
事实上法人独立责任的形成完全源于股东有限责任制度的驱动,公司独立责任是股东有限责任的核心内容。承认一人股东在一人公司中的有限责任正是一人公司受广大投资者欢迎的原因,让一人公司的股东对公司债务承担有限责任,是一人公司产生的内在驱动力。
一人公司最大的两个特点是股东单一和股东对公司债务承担有限责任。一人公司的股东只有一个,其含义有2种,一是形式意义上的一人公司的一个股东,另一个是实质意义上的掌握公司最多股本和最大控制力的公司。所谓形式意义上的一人公司是相对于承认一人公司的国家而言,只有国家承认一人公司时才会有形式意义上的公司,即股东人数只有一人,全部股份或出资额均由其控制。公司在设立时,公司章程记载或公司登记股东就为一人。例外情况是公司设立时股东虽然不止一人,但在公司存续期间,公司的全部资本或股份转到一个股东手中。这两种情况常被学者称为原生型一人公司和继发型一人公司。⑹上述只是形式意义上的一人公司,在实质意义上,一人公司有着另一表现形式,即:公司的股东为多数人,但实质上公司的股份为一人所控制(真正股东),其余的股东只是为了使公司在形式上符合公司法的规定或为配合真正股东的目的而充任挂名股东。无论是英美法系还是大陆法系国家,对实质意义上的公司均持肯定态度。英国的萨洛姆判例便是有力的证明。如果国家承认形式意义上的公司和一人公司的存续,那么实质意义上的一人公司则无任何意义。因此,法学界对一人公司的讨论多是针对形式意义上的公司的讨论。
传统意义上的公司法强调公司的社团性,社团性也就成了一人公司法人格争论之焦点,所以现代公司制度自成立之初便有着鲜明的社团性的特点。随着公司法理论的不断创新和发展,现实中的公司形态呈现着多样性。各国公司立法对一人公司的态度从否定到肯定的历史发展趋势不仅使公司的社团性受到公然挑战,也使传统公司法理论的法人性受到极大的冲击。
在传统公司社团性理论的支持下,多个股东投资主体的存在使公司的产权多元化。随着公司制度的不断发展,为调整公司内部多元化的产权之间的利益关系,传统公司在其内部治理结构上采取并基本上形成了“股东会——董事——监事会”三会并力的形态。而一人公司内部股东和董事常常两位一体,治理结构较为简单和灵活,与建立在产权多元化基础上的传统公司法人治理结构难以吻合。一人公司的产权单一,股东大会已失去存在的基础,股东无需通过股东大会就可以直接相外界表达。从某种意义上看,一人股东兼任公司董事,掌握公司经营管理权,势必会对公司的独立法人性及股东有限责任产生挑战。传统公司法理论认为有限责任建立在分离原则的基础之上,即股东承担有限责任是以把出资交于公司,脱离其控制和支配为前提的。但在一人公司里,股东极易成为公司资产直接或间接的控制人。一人公司最具有诱惑力的是其有限责任原则,想要其承认有限责任,则需首先承认其独立法人性,使公司法人与股东之间形成一道屏障。在学术界有着股份社团说、潜在社团说、特别财产论等支持一人公司学说,⑺笔者认为特别财产论说最具有说服力,它认为法人资格是使一定的法律关系单纯化、明确化而由法律所认许的一种法技术。此种学说认为公司是从一般财产(股东个人财产)分离出来的特定营业财产所构成,不受其成员人数多少左右,在法律上独立承担责任的单位。这就将法人资格的重点从“人的构成”转移到了“物的构成”。一人公司虽不具有固有的法人格,但应对结合在一人公司股东身上的公司财产作为特别财产给予法律上的认可,承认一人公司是一个能承担责任在法律上独立的单位,即一人公司具有法人性。特别财产论说逐渐成为当前对一人公司法人格最有支持力的学说。

三、我国立法现状及对一人公司立法的几点启示
尽管世界上许多国家顺应公司制度的发展要求,不同程度的对公司法作出修改或承认原生型一人公司或继受型一人公司。但我国的公司立法规定,除国有独资企业以外的公司必须有2个或2个以上的股东组成,禁止设立一人公司;允许设立国有独资公司和外商一人投资设立的一人公司,也没有禁止存续中的一人有限责任公司和一人股份有限公司的存在。我国的公司法律对一人公司的规定主要体现在《公司法》、《外资企业法》、《中外合资经营企业法》、《中外合作经营法》等法律规范中。 《公司法》第二十条规定:有限责任公司由两个以上50个以下股东共同出资设立。国家授权出资的机构或国家授权的部门可以单独投资设立国有独资的有限责任公司。该法第18条的规定表明法律允许一人设立国有独资公司和外资有限责任公司,其他有限责任公司禁止由一人设立,但《公司法》规定股东之间可以互相转让其全部投资或部分投资,并且没有将“公司只有一名股东”作为公司解散的法定事由。因此,公司的其他股东将自己的股份转让给另一个股东而形成一人公司的情况完全可能出现。⑻这意味着法律允许存续中的一人有限责任公司和一人股份有限公司的存在。《外资企业法》以及其《实施细则》中规定外国投资者包括企业和其他经济组织或个人可以在中国境内设立外商独资公司。其组织形式主要是有限责任公司。《中外合资经营企业法》、《中外合作经营法》规定投资各方可以向其中的一方转让自己在企业中所占的股份或财产份额,这样受让了其他各方投资的投资者就成了公司的唯一股东,该企业成了一人公司。
上述我国一人公司的立法状况是很不利于我国公司制度的完善的,也不利于我国市场经济的发展。我国现有的立法对外商资本和国有资本的投资者与境内非国有投资者区别对待,是与市场经济公平竞争精神背道而驰的,特别是在当前加入世界贸易组织的情况下,我国面临一个公平的WTO规则,这更需要我国对公司法加以完善,建立一个合理、平等、公平的竞争环境。另外,我国现有对一人公司的有关立法的不完善导致了我国实质意义上的一人公司的广泛存在,在实践中有关实质股东与挂名股东之间的饿纠纷也是常常出现。为此笔者建议,我国应顺应世界各国公司立法的潮流,在允许一人公司的前提下,严格规范其设立条件,趋利弊害,促进公司制度的进一步完善。
一人公司是在传统的公司法人制度基础上的发展,用传统的公司法框架体系是难以对其进行规范的,若仅仅以一人公司法人是公司制度的例外来解释一人公司现象说明了理论范式的虚弱。一人公司法人对传统公司法人理论以“社团性”为核心的范式体系的挑战,不可避免的预示着公司制度的变革。⑼对于我国而言,最好的选择应是大胆借鉴西方国家关于一人公司法人的理论,对一人公司法人作出专门的法律规制,在承认一人公司的基础上,笔者拟提出如下建议:
1、我国目前的公司法律只允许国有独资公司和外商独资公司的存在,笔者认为,公司法律应允许企业法人和自然人设立一人公司,若不允许企业法人设立全资子公司会导致市场主体的法律地位不平等,只允许国有企业设立一人公司不符合平等竞争的市场规则,使企业不能享有平等的投资权,而且在实践中,越来越多的国有企业特别是具有竞争性的国有企业也不断的投资国有独资公司,使国有资产比其他资产有更多的优势权利,不利于主体间的公平竞争。对外商的优惠政策使一些国内公司先到境外投资设立公司,再以具备外国国籍的公司之名义回国投资,其目的是为了享受优惠。这严重冲击了正常的经济秩序,影响了社会主义市场经济体制的建立和发展。对于自然人也应给予公平待遇,如果禁止设立一人公司,一些人出于利益的驱使,,会以多个挂名股东的方式设立实质上的一人公司,不用完善的法律规范来调整,无论多少个股东投资设立公司都有可能会损害债权人和相关利益关系人的利益。由于一人公司只有一个股东对其公司拥有绝对的控制权,如果一人公司再行设立一人公司,则原公司的股东很可能会越过子公司对其所设立的公司实施控制,因此法律应禁止一人公司设立另一个一人公司。另外,投资主体在设立一人公司时,不得设立多个一人公司。因为投资者有可能在公司间实施关联交易、回避合同义务或转移财产侵占财产,进而损害债权人的利益。⑽
2、应导入最低资本金制度,严格资本充实和维持制度。⑾公司的对外责任能力直接取决于公司资本的多少。对于一人公司来说,最低资金的多少对保障债权人的利益显得格外重要。我认为法律可作如下规定:设立一人公司必须在登记时投入能保障公司一般债权人利的一定数量的资金,否则不予以登记成立。根据需要单一股东最好应提供一定的担保,否则登记机关可以根据实际情况拒绝公司的登记要求。在以现实实物等资产出资时,必须履行严格的出资评估和定期核查程序,以保证公司的资本充实得以实现,否则股东可能会作出不利于债权人和其他相关利益人利益的行为。
3、应该建立内外结合的监督和规制制度。一人公司最大的缺点在于公司财产容易与股东个人的财产相混合,公司法人人格也不够清晰,没有约束机制,结果会导致股东滥用权利。在实践中,一人公司没有象传统公司那样的三会(股东会,监事会,董事会),但基本的经理制度应是其内部机构。对一人公司的规制应首先从其内部规制开始,在公司内部应由股东以外的管理人员和雇员民主选举出一个类似于监事会的机构用于对股东的决议实行内部监督。公司登记部门,税务机关,税务咨询公司,专门的会计公司以及会计师事务所等应从外部加强对一人公司财务会计事务的监督和培训。⑿一人公司的各项业务活动,活动场所和帐簿清单要和股东个人的业务往来分开操作,一人公司和单一股东的财产应严格分开,否则容易造成两者的财产混同。在外部方面,应适时赋予债权人“揭开公司面纱”(Piercing the corporate veil)的权利,引入公司法人人格否认制度。一人公司的有限责任使得股东在利益的驱动之下以公司为幌子,借自己对公司的经营管理的控制为手段,利用个人财产与公司财产的混同,侵犯公司债权人、职工等利害关系人的利益,⒀因此有必要引入公司法人格否认制度。一人公司应将有关事项及时告知公司登记机关并且公开,以便于债权人及相关利益人查询,以利于其对一人公司具体事务情况的了解,增加公司的透明度。这样,一人公司置于了债权人以及其他关系人的监督之下,降低了股东进行不法交易的几率。如果一人公司发生债权和债务关系,债券人有合理而且充分的理由相信一人公司股东利用权利欺诈、侵吞公司财产、混同公司和个人财产干预式的控制公司经营权、决策权,制造破产假象等损害债权人及其它人的合法利益,则可以运用公司法人格否认理论,让单一股东直接对公司债权人承担无限责任,即“揭开公司面纱”。

一人公司的法律地位虽然在我国没有得到完全承认,但是一人公司的出现和存在均有其合理性,法律对其不能单一的否定,一人公司的发展是不可阻挡的,随着世界经济的不断融合,我国应加强公司立法,特别要对公司法作出修改,加强对一人公司的立法规制,使其走上正确的发展轨道,推动我国公司法的进步和发展。

注释:
(1) 参见 陈伟航 论一人公司的法律规制 商业研究 2002
(2) R E G 佩林斯 A 杰弗里斯 英国公司法 M 公司法翻译小组,上海翻译出版公司1984
(3) 王保树,中国公司法,M 北京 中国工人出版社 1995
(4) 参见黄虹霞:由公司之意义浅谈一人公司之立法拟议 载《万国法律》2001年第2期
(5) 江平 新编公司法教程 北京 法律出版社 1994
(6) 朱慈蕴 公司法人人格否认法理研究 法律出版社 1998
(7) 朱慈蕴 公司法人人格否认法理研究 法律出版社 1998
(8) 参考 刘平 一人公司制度的法律思考 载《当代法学》2002年第1期
(9) 严海良 一人公司法人的法理学分析 载常熟高专学报2002年第3期
(10) 杨伏英 一人公司设立条件的研究 载南京航空航天大学学报 2002年4卷第4期
(11) 参见 陈伟航 论一人公司的法律规制 商业研究 2002
(12) 王涌 一人公司导论 载于 《法律科学》1997年第4期
(13) 刘平 一人公司制度的法律思考 载《当代法学》2002年第1期


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河南省省直机关房地产管理暂行办法

河南省政府


河南省省直机关房地产管理暂行办法
省政府

第一章 总 则
第一条 为了加强省直机关房地产的管理,逐步改善机关办公及职工居住条件,维护房地产管理工作的正常秩序,根据国家有关规定,结合我省省直机关实际情况,制定本办法。
第二条 省直机关使用的房产和占用的土地属于国家所有,省人民政府授权河南省省直机关事务管理局进行管理。
第三条 省直机关房地产的管理,按照所有权与使用权分离的原则,实行省直机关事务管理局直接管理和省直机关各单位自行管理相结合。省直机关事务管理局可以根据省人民政府授权对省接机关的房地产统一调整。
第四条 省直机关职工住房,应按照国家有关规定,有计划地进行住房制度改革。

第二章 产权产籍管理
第五条 省直机关的房产,应按照国家和本省的有关规定,及时办理产权登记。省直机关事务管理局直接管理的房产,由省直机关事务管理局申报、登记;各单位自行管理的房产由各单位申报、登记。
第六条 省直机关占用的土地,应按照国家和本省有关规定,及时办理《土地使用证》。办理土地使用权变更手续时,应事先征得省直机关事务管理局的同意。
第七条 省直机关一级厅局房地产使用权变更时,应经省直机关事务管理局批准。二级机构房地产使用权的变更应报主管部门和有关部门批准。
第八条 省直机关各单位应加强房地产资料的管理。各单位持有的《土地使用证》、《房屋所有权证》、《建筑许可证》及有关图纸等资料,应按有关规定妥善保管,不得遗失。

第三章 规划与建设
第九条 省直机关基本建设应按基建程序办理报批手续。未经郑州市建设规划部门批准,不得擅自开工。
第十条 在省直机关房地产管理区域内进行建设,必须服从郑州市的总体规划和分区规划。所有建筑项目(包括敷设的各类管线)应经省直机关事务管理局审查后,报郑州市建设规划部门批准实施。在省直机关房地产管理区域内的道路(包括人行道及消防通道)上建筑施工,应征得省直机
关事务管理局同意。
第十一条 各单位管理的院落应按照保证安全、方便群众的原则,进行配套设施建设,搞好绿化,美化环境。

第四章 房屋出售与出租
第十二条 省直机关新建和购买的住房,应按照住房制度改革的原则,可以先售后租。原有旧住房应有计划地出售,原住户享有优先购买权,其售价应按本省有关规定执行。对出售给个人的住房应做好售后服务,具体办法另行制定。
第十三条 省直机关出售和出租住房,应优先解决省直机关的无房户、危房户以及住房困难户,适当照顾老干部和科技人员。
第十四条 职工租住公房,出租单位和承租人应订立住房租赁合同,明确房屋座落、面积、租金及租赁双方的权利与义务。租赁合同签订后,双方必须严格遵守,不得违约。原住户未订租赁合同的,应及时补办。严禁无租赁合同私自占房。
第十五条 职工租住公房,自签订租赁合同之日起,必须按规定交纳房租、水电费、暖气费和天然气费,不得拖欠。拖欠房租和各种费用三个月以上者,每天加收应交费用5%的滞纳金;拖欠半年的,停止供水供电和暖气、天然气;拖欠一年的,收回住房。
第十六条 职工租住公房不满十天的,免交当月房租;超过十天的,应按半个月交纳房租;超过二十天的应按一个月交纳房租。
第十七条 职工租住的公房,如改变用途,应事先征得房产主管部门同意,并按新的用途重新签订租赁合同。
第十八条 省直机关住房面积的计算办法和租金标准应按省政府的统一规定执行,任何单位不得更改或自定标准。
第十九条 房租和售房款必须专款专用。主要用于房屋管理、维修、改建、扩建、新建以及职工住房补贴等,不得挪作它用。

第五章 管理与维修
第二十条 各单位应根据管理房产的实际情况,按照国家城市房产和城市建设各行业劳动定员试行标准的有关规定,确定专人或机构,负责做好房产管理和维修工作。
第二十一条 省直机关事务管理局直接管理的房屋的分配、调整,由省直机关事务管理局负责,其他任何单位和个人不得私自调整或转让。各单位自行管理的房屋的分配与调整,由房产主管单位负责,未经该主管单位同意,其他单位不得擅自调整或分配。
第二十二条 省直机关事务管理局负责解决无力建房、又无自管房的一级行政或事业单位的职工住房。职工(领导干部)要求住房,应由职工向所在单位提出申请,由所在单位汇总报省直机关事务管理局。分配的住房,应在十五日内搬入,无故拖延超过三个月以上的收回另行分配。
第二十三条 租住公房的职工,在省直机关范围内调动工作时,调入单位应积极安排住房,在未安排前,调出单位不得以任何借口强迫其搬家。调入单位安排住房后,住户应立即将原租公房交回调出单位的房产管理部门,不得私自转让给子女、亲友和他人。
第二十四条 省直机关职工调离省直机关时,原租住的公房应交回原房产主管部门。不能随迁的子女,应由其所在单位安排住房,子女不得借故不搬。
第二十五条 省直机关租住公房的领导干部逝世后,其配偶可以按国家和我省有关规定继续租住原住房或调整住房。配偶逝世或调离本市,其子女应由其所在单位安排住房,不得租住原房。
第二十六条 严禁抢占住房。凡抢占住房的,一经发现,应由其所在单位责令搬出,拒不搬出的,房产部门停供水电,抢占住房期间,加收十倍以上的房租,并由其所在单位给予行政处分,直至强行搬出。
第二十七条 职工租住的公房不得私自转让、转租或改作它用。私自转让、转租或改作它用的,应由房产主管部门立即收回住房,并没收其非法所得。触犯刑律的,由司法机关依法处理。
第二十八条 各单位应加强对公房的维修养护,保证房屋完好,延长使用年限。对危房和严重漏雨的房屋,主管部门应及时维修,保障住户安全。
第二十九条 各单位对所管房屋及附属设施应定期或不定期的进行检查。室内墙壁、门窗一般应五年粉刷油漆一次。水、电、暖气、天然气等设备,应定期检查、维修或更新,保证用户使用。
第三十条 租住公房的职工应爱护国家财产,不得改变房屋结构,不得在阳台上垒墙或堆放过重物品。损坏房屋设施的,应照价赔偿。私自改变结构的,应责令其恢复原状。造成损失的,应依法赔偿损失。宿舍公用楼梯及门洞,任何人不得占用。楼顶有条件绿化、美化或合理利用的,
应经房产主管部门同意。
第三十一条 省直机关发生房地产纠纷,应本着团结、平等、互让和公平合理的原则协商解决。解决不了的,由省直机关事务管理局协调解决。仍解决不了的,报请省人民政府处理。

第六章 附 则
第三十二条 省直各机关所属企业单位的房地产管理可参照本办法执行。
第三十三条 本办法执行中的问题由省直机关事务管理局负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。



1990年3月2日

关于印发自治州城镇物业管理实施细则(试行)的通知

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州人民政府办公室


巴政办[2006]126号


关于印发自治州城镇物业管理实施细则(试行)的通知


各县市人民政府,州人民政府各部门、各直属单位:

《自治州城镇物业管理实施细则(试行)》已经州人民政府同意,
现印发你们,请认真贯彻执行。


巴音郭楞蒙古自治州人民政府办公室
二○○六年八月八日


自治州城镇物业管理实施细则(试行)

第一章 基本原则

第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业管
理企业的合法权益,保障物业的有效管理、服务和使用,营造良好的
居住生活环境,根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定,
结合我州实际,制定本细则。

第二条 在自治州各县市城镇区域内从事物业管理和对物业管理
的监督管理,适用本细则。

实施物业管理的住宅小区(项目),配套设施应完善、齐全。新
建住宅小区(项目)和配套设施比较齐全的原有住宅小区(项目)应
实行物业管理。配套设施不完善的原有住宅小区(项目),如水、电、
供暖、天然气、物管用房、垃圾箱、自行车棚等建设不到位以及地下
相关管线严重老化的,由原开发建设(产权)单位及相关供应单位整
治完善,经验收合格后实行物业管理。

第三条 实施物业管理应逐步实行招投标方式,以公开、公平、公
正的原则,选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理。

第四条 物业管理实行专业化、社会化和市场化运作机制。一个物
业管理区域只能成立一个业主大会。

物业管理区域的划分由各县市房地产行政主管部门在充分考虑物
业的共用设施设备使用、建筑规模、社区建设等因素自行确定。

第五条 各县市房地产行政主管部门是本行政区域物业管理的行政
主管部门,具体负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。

各县市规划、物价、园林、民政、公安、邮政、电信、供电、有
线电视、市政、环卫、供水、供暖、供气等部门和单位,按照职责分
工,做好与物业管理有关的管理工作。

街道办事处(居委会)按照国家、自治区和本细则规定,做好物
业管理活动中的协调和指导工作。

物业管理企业按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的
约定,实施物业管理。业主应自觉遵守业主公约的约定,支持配合物
业管理企业对住宅小区实施有效管理。

第二章 业主及业主大会

第六条 业主是指房屋的所有权人。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。对于业主人数较少的
物业管理住宅小区,经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,
由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

新建住宅小区(项目)交付使用,入住率达到50%以上的,应召开
首次业主大会,选举产生业主委员会。

第七条 物业小区(项目)内成立业主大会的,应在物业所在地县
市房地产行政主管部门和街道办事处(居委会)指导下成立业主大会
筹备组,筹备组负责召开首次业主大会。筹备组成员由业主代表、街
道办事处(居委会)、建设单位(包括公有住房出售单位)及公安派
出所人员组成。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域
内公示。

第八条 筹备组应做好下列筹备工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规
则》(草案)和《业主公约》(草案);

(三)确认业主身份,拟定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)拟定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应在首次业主大
会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。

第九条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、
业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出规定。

第十条 业主公约应就物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、
业主应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出约定;业主公约
对全体业主具有约束力。

第十一条 业主大会会议可分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应按照业主大会议事规则的规定由业主委员会
组织召开。

有下列情况之一的,业主委员会应及时组织召开业主大会临时会
议:

(一)20%以上业主提议;

(二)发生重大事故或者突发紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况;

发生上述情况之一的,业主委员会如不履行组织召开会议职责的,
各县市房地产行政主管部门应责令业主委员会限期召开。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书
面征求意见的形式。 但应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业
主参加。

业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加。

第十三条 物业管理区域内业主人数较多的,可以栋、单元、楼层
为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应于参加业主大会
会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意
见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签
字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十四条 业主委员会应在业主大会会议召开15日前将会议通知
及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

住宅小区召开业主大会会议,应同时告知所在地的街道办事处(居
委会)。

第十五条 业主大会做出决定,必需经与会业主所持投票权1/2以
上通过。

业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、
解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案等重大决定,必需
经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会做出的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第十六条 业主委员会委员必须是在本小区居住的业主。

业主委员会应自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、
业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所
在地县市房地产行政主管部门备案。

业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照前款规定重新备案。

第十七条 业主委员会履行以下职责:

(一)召开业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业
管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)不得在本物业小区从事经营活动;

(六)业主大会赋予的其他职责。

第十八条 业主委员会应督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物
业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。

第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;
经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会经费的使用情况应定期以书面形式在物业
管理区域内公告,接受业主的质询。

第二十条 业主委员会委员由五人以上单数组成,任期三年,可连
选连任。任职期间发生变动,应及时进行补选。任期届满2个月前,应
召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业
所在地县市房地产行政主管部门和街道办事处(居委会)应指派人员
指导其换届工作。

原业主委员会应在其任期届满新的业主委员会成立之日起10日内,
将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一
届业主委员会,并做好交接手续。

第二十一条 业主大会、业主委员会应依法履行职责,不得做出与
物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

物业小区(项目)的业主大会、业主委员会做出的决定,应告知
相关的居委会,并听取居委会的建议。

业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的,物业所在
地的县市房地产行政主管部门应责令限期改正或者撤销其决定,并通
告全体业主。

第二十二条 业主大会、业主委员会应配合公安机关、街道办事处
(居委会)等单位,共同做好维护物业管理区域内的公共秩序等相关工
作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合所在居委会
依法履行自治管理职责,支持居委会工作,并接受其指导和监督。

第二十三条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律、法规、
规章和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承
担相应的责任。

第三章 前期物业管理

第二十四条 建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,
通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管
理。

物业小区的建设单位招投标选聘物业管理企业;投标单位少于3个
或者住宅规模较小的,经物业所在地的县市房地产行政主管部门批准,
可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十五条 建设单位选聘物业管理企业,应签订书面的前期物业
服务合同。前期物业服务合同应包括服务内容、服务标准、收费项目、
收费标准、计费方式和起止时间等内容。

建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应包含前期物业服
务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限,最长不得超过二年
(分期建设的物业除外)。

前期物业服务合同期限未满,已成立业主大会并选聘新的物业管
理企业的,前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已
成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物
业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物
业管理企业之日起终止。但业主大会要求物业管理企业退出的,物业
管理企业应退出。

前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理
企业应于期满前二个月通知业主。

第二十七条 建设单位应在销售物业之前,参照国家示范文本制定
业主临时公约,并向物业买受人明示。

物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应书面承诺遵守
业主临时公约。

第二十八条 建设单位在进行小区(项目)规划建设时,应配套
建设必要的物业管理用房(含办公室、警卫室、清洁储藏室、业主委
员会活动用房)。建筑面积5万平方米以内的物业小区(项目)不少
于80 平方米,5万平方米以上的物业小区(项目)按总建筑面积的2‰
提供。

第二十九条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业应将
物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示,并负责维护和管理。
物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意,不得改作
他用。

第三十条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当
月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发
生的物业服务费用,由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业
服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。

第四章 物业管理服务

第三十一条 从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格,
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理。

从事物业管理服务的从业人员,按照国家有关规定取得职业资格
证书。

物业管理行政管理部门应建立物业管理企业信用档案,向社会公
开。

第三十二条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。
物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决
定。

业主委员会应根据业主大会的授权与业主大会选聘的物业管理企
业签订书面物业服务合同。

物业服务合同草案应在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。

第三十三条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务
委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给
他人。

第三十四条 物业管理企业应按照自治区《普通住宅物业管理服务
等级标准》和物业服务合同的约定,向业主提供相应的服务。

第三十五条 物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平
相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,实行政府指导价和市场调
节价。 收费标准由业主和物业管理企业按照价格主管部门会同建设行
政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

第三十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有
线电视等单位应向最终用户收取有关费用。 最终用户是指接受供水、
供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。 业主
自用的向业主收取;物业管理企业使用的向物业管理企业收取;公共使
用的由业主分摊,按合同约定收取。

前款所列单位不得利用特种垄断经营优势的便利,强制物业管理企
业代收费用,也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

物业管理企业接受委托代收费用的,双方应签订代收服务合同,但
不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十七条 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,
业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费
用由建设单位交纳。

第三十八条 县市人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主
管部门,应加强对物业服务收费的监督。

第三十九条 物业管理企业应协助相关部门做好物业管理区域内的
安全防范工作,创建平安小区。

物业管理企业雇请保安人员的,应遵守国家有关规定。保安人员在
维护物业管理区域内的公共秩序时,应履行职责,不得侵害公民的合法
权益。

物业管理企业应积极创造条件,采用电子监控等手段加强防范,
提高管理水平,维护住宅小区的安全。

第四十条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修
和使用等方面法律、法规、规定的行为或发生安全事故时,物业管理企
业应制止或在采取应急措施的同时,及时向有关行政管理部门报告,
并协助做好救助工作。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应及时依法对
违法行为予以制止或者依法处理。

第五章 物业的使用和维护

第四十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设
施和公共绿地,不得改变用途和私自占用。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应在依法办理有
关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用
设施用途的,应提请业主大会讨论决定同意后,由业主委员会依法办
理有关手续。

第四十二条 物业管理小区内的公共停车场(位),停放车辆需要
收费的,由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收费的,可委托
物业管理企业依照物价部门制定的标准收取。其收入扣除成本外,用
于弥补维修资金的不足。

车主对车辆有看管要求的,由车主和物业管理企业依照物价部门
制定的标准另行签订看管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管
理小区内停放,不得收费。

小区内停放车辆不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第四十三条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理
区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地
的,应征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临
时占用、挖掘道路、场地的,应征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定
期限内恢复原状。

第四十四条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,
应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
责任划分如下:

(一)供水、供热设施:住宅楼单元门前检修井以内部分由业主负
责,以外部分由供水、供热单位负责。

(二)排水设施:住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井(不含
市政管线)由业主负责;以外的由市政部门负责。

(三)供气设施:由供气部门负责,维修、更新改造费用按有关规
定执行。

(四)供电设施:住宅楼用户电表以内(含电表)由业主负责,电表
以外由供电部门负责管理。

(五)通讯设施:由通讯部门负责。

(六)有线电视设施;由有线电视部门负责。

由业主负责的房屋共用部位和共用设施设备部分,可以委托物业
管理企业实施维修养护。业主房屋室内自用部分,由业主自行维修;

上述单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,
应服从物业管理企业的管理和监督。工程完工后应及时恢复原状。造
成损失的,应给予相应赔偿。

第四十五条 物业使用禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构;

(二)损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备,移动共用
设施设备;

(三)擅自改变物业的使用性质,私搭乱建;

(四)侵占绿地、毁坏绿化;

(五)随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(六)违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物
品,排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声;

(七)未经批准摆摊设点;

(八)随意停放车辆;

(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(十一)将不具备居住条件的住宅楼地下室用于居住;

(十二)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

(十三)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第四十六条 业主或者使用人装饰装修房屋,应事先告知物业管
理企业,物业管理企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项以
及违反规定的处理办法书面告知业主或者使用人。装修人不得拒绝和
阻碍物业管理单位对装饰装修活动的监督检查。

第四十七条 业主房屋在使用中向邻居房屋漏水的,由该业主负责
查明原因,属保修期内工程质量问题的,由建设单位负责维修,超过
保修期的或业主装修及使用不当造成的,由该业主负责维修,邻居业
主要积极配合维修工作。该业主不进行维修或邻居业主不配合维修的,
承担由此造成的一切损失。

第四十八条 房屋共用部位和共用设施设备部分,由物业管理企业
根据合同的约定定期进行维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,
相关业主和使用人应给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或财产
损失的,责任人应负责修复或者赔偿。

第四十九条 住宅小区内的住宅物业、非住宅物业,应按照国家
有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部
位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由县、市房地产行政主管
部门会同财政部门制定。

第六章 附 则

第五十条 本细则自公布之日起施行。