离婚,房地产如何分割/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 03:20:40   浏览:9402   来源:法律资料网
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离婚,房地产如何分割

奚正辉


  《婚姻法》2001年4月28日修改后,婚前购买的房地产归购买方所有,婚后购买的房地产归夫妻双方所有,原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂,根据婚姻法的原则规定,离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定,法官的自由裁量权就会大一点,但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历,把经常遇到的问题归纳总结,望能给当事人一点启发。

  一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:该房屋仍为其个人财产,贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。

  三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在双方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:房屋原来是按份共有,婚后转化为共同共有,原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。

  四、夫妻一方以个人财产购买了房地产,婚姻关系存续期间增值部分,如何让分割?

  答:当事人以个人财产购买了房产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致,仍应依原物所有权归属为个人所有。
  但是,从最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》的草案来看,最高院从维护社会的和谐稳定的角度,认为婚前房产婚后增值部分,法院在离婚财产分割时,应酌情予以考虑合理分割。

  五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与?
 
  答:若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能适用该条规定。当然,该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的,离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明,尚不足以排除赠与的推定。

  六、当事人婚后,父母为双方购房出资,产证登记在夫妻一方名下的,是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与?

  答:父母出资购买房屋,产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般以认定为向双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

  七、离婚诉讼中,婚前由夫妻一方承租或由父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房,其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理?

  答:1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题;2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余部分价值按共同财产分割;3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参照司法解释(二)第二十二条的规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

  八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,如何处理?

  答:人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

  九、如何确定购房时间在婚前还是婚后?

  答:上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素,而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前,且在婚前支付首付款的,即使在婚后继续还贷,在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点,详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。

  十、离婚时,涉及到房地产其他共有人(包括父母、子女与第三人),如何处理?

  答:对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉,或者中止离婚诉讼,不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉,案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷,视具体案件确定。
  根据物权法的规定,房地产以登记为准,涉及家庭成员的,应该是共同共有,应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人,根据约定按份共有,未约定按出资比例确认。

  十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,如何处理?
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无锡市人民代表大会常务委员会关于修改《无锡市禁止燃放烟花爆竹条例》的决定

江苏省无锡市人大常委会


无锡市人民代表大会常务委员会关于修改《无锡市禁止燃放烟花爆竹条例》的决定


(1999年7月28日无锡市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过1999年8月20日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准)


无锡市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议审议了市人民政府提交的关于修改《无锡市禁止燃放烟花爆竹条例》的议案,决定对《无锡市禁止燃放烟花爆竹条例》作如下修改:


一、第三条第一款修改为:“在本市市区范围内,禁止任何单位和个人燃放烟花爆竹,但本条例另有规定的除外。远离城区的农村地区,经区人民政府和新区管理委员会报请市人民政府批准,可以暂不列为禁止燃放烟花爆竹地区。”


二、第十七条修改为:“遇国家、本地区重大庆典活动或者重大节日,经市、不设区的市人民政府决定并发布公告,可以燃放烟花爆竹。


“在政府发布可以燃放烟花爆竹的公告后,储存、批发烟花爆竹的单位由市、不设区的市人民政府确定;销售烟花爆竹的单位和个人,须持有市或者不设区的市公安机关核发的《烟花爆竹销售许可证》,并办理工商登记手续。


“市、不设区的市公安机关应当加强烟花爆竹销售、燃放的管理,并对烟花爆竹的品种、规格进行监督。”


本决定报省人民代表大会常务委员会批准后,自公布之日起施行。


《无锡市禁止燃放烟花爆竹条例》根据本决定作相应的修正后,予以重新公布。

云南省职业技术教育条例

云南省人大常委会


云南省职业技术教育条例
云南省人大常委会


(1989年10月21日云南省第七届人民代表大会常务委员会第八次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 领导管理体制
第三章 培养目标和基本学制
第四章 办学途径
第五章 开办与审批
第六章 教学和实验、实习
第七章 教 师
第八章 经 费
第九章 学生的毕业、使用和待遇
第十章 少数民族地区职业技术教育
第十一章 奖励和处罚
第十二章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了发展职业技术教育,提高劳动者素质,培养初、中级人才,促进经济和社会发展,根据宪法和有关法律、法规,结合云南省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称的职业技术教育,是指职业初中、职业高中、技工学校和中等专业学校(含职业中专)等学校教育,以及城镇就业培训和农村各种职业技术培训。
第三条 发展职业技术教育,应当根据当地经济和社会发展的需要,坚持从实际出发,因地制宜的原则,确立为振兴经济、发展生产服务,为推进社会主义精神文明建设服务的办学思想。
第四条 职业技术教育应当面向现代化、面向世界、面向未来,同社会实践相结合,把学生培养成德、智、体、美、劳全面发展的,具有坚定正确的政治方向、优良的职业道德、一定的专业知识和劳动技能的社会主义建设者。
第五条 各级人民政府应当把发展职业技术教育作为一项重要职责,统筹协调,加强领导。
第六条 发展职业技术教育应当把培养人才和使用人才结合起来。劳动用工必须贯彻“先培训,后就业”和公平竞争、择优录用的原则。

第二章 领导管理体制
第七条 职业技术教育实行各级人民政府统一领导,分工负责,分级管理的体制。
第八条 各级教育主管部门在同级人民政府领导下,主管本行政区域内的职业技术教育工作。其主要职责是:贯彻国家有关职业技术教育的法律、法规和方针政策;制定并组织实施有关职业技术教育的规章制度;会同计划、劳动、人事等部门开展人才需求预测,编制实施职业技术教育
发展规划和年度计划;指导有关部门发展职业技术教育。
第九条 各级劳动主管部门管理职业技术教育的主要职责是:贯彻国家有关职业技术教育的法律、法规和方针政策;管理本行政区域内的技工学校和就业培训,编制技工学校和就业培训的规划、计划;会同人事部门制定并组织实施有关“先培训,后就业”,公平竞争、择优录用的具体
办法;会同有关部门组织和指导职业技术学校毕业生和就业培训结业学员的就业。
第十条 各级行业主管部门在同级教育、劳动和人事主管部门指导下,负责本行业的职业技术教育工作,管理所属的职业技术学校和短期职业技术培训。

第三章 培养目标和基本学制
第十一条 职业初中是实施义务教育的一种形式,培养具有相当初中文化,有一定的专业基础知识、职业技能和实用技术的人员。招收小学毕业生,学制一般三至四年。
第十二条 职业高中培养初、中级专业技术人员、管理人员、技术工人和城乡其他从业人员。招收初中毕业生,学制一般二至三年。
第十三条 技工学校培养中、初级技术工人。培养中级技术工人的,招收初中毕业生,学制三年;少数工种(专业)经省劳动主管部门批准,学制二年;个别工种(专业)确需招收高中毕业生的,经省劳动主管部门批准,学制一至二年。培养初级技术工人的,经省劳动主管部门批准,
招收初中毕业生,学制二年。
第十四条 中等专业学校培养中级专业技术人员、管理人员。招收初中毕业生,学制三至四年。少数专业经省教育主管部门批准,可以招收高中毕业生,学制二年。
第十五条 农村职业技术学校,可以根据实际需要和不同的培养目标,确定招生对象和学制。
第十六条 城镇就业培训和农村各种职业技术培训,其培训对象、时间、内容和要求,由举办单位根据实际需要确定。


第四章 办学途径
第十七条 各级人民政府及其行业主管部门应当统筹规划,合理布局,有计划、有步骤地发展职业技术教育。在首先办好现有职业技术学校的同时,根据需要可以新办职业技术学校,也可以将有的普通中学改办为职业技术学校,或者在普通中学开设职业班。
各部门、各单位可以自办或者联合举办职业技术学校(班)。
第十八条 县、乡人民政府应当根据当地经济发展、科技进步和生产、生活需要,统筹设置职业技术培训组织,积极开办农民文化技术学校,组织农业、科技、教育等有关部门和单位,实施多种形式的农村职业技术培训。
第十九条 大中型企业,应当根据需要举办就业前的职业技术培训,有条件的可以举办职业技术学校教育。
第二十条 鼓励社会团体、其他社会力量和个人依法举办职业技术教育。
第二十一条 要重视利用广播、电视等教学手段发展职业技术教育。

第五章 开办与审批
第二十二条 开办职业技术学校,必须具备与办学性质、规模、培养目标相适应的校舍、师资、经费、教学设备、实验实习场地等基本办学条件。具体标准按照国家和省的有关规定执行。举办其他职业技术培训应当具备的条件,由审批单位确定。
第二十三条 各类职业技术学校的设立、调整、撤销,应当按规定申报审批和备案。中等专业学校及技工学校,由主管部门审核,报省人民政府或者授权部门批准;职业高中由地、州、市教育主管部门审核,报地区行政公署、州、市人民政府批准,并报省教育主管部门备案;职业初中
由县(市、区)教育主管部门审核,报县(市、区)人民政府批准,并报地、州、市教育主管部门备案。
中等专业学校、技工学校、普通中学设立、调整、撤销职业班,由学校主管部门批准,报地、州、市教育主管部门备案。

第二十四条 职业技术培训班的开办和撤销,由办学单位的主管部门审批。
联办的职业技术培训班,在办学单位签订协议后,由主办一方向其主管部门申报审批。
社会团体、其他社会力量和个人开办或者撤销职业技术培训班,根据其培训内容,按照隶属关系由相应的业务主管部门审批,报当地教育主管部门备案。
农村的农民文化技术学校和短期实用技术培训的开办与审批,由县、乡人民政府确定。

第六章 教学和实验、实习
第二十五条 职业技术学校应当以教学为中心,坚持教学、生产、科技推广和服务相结合,加强对学生的思想政治教育,教好文化基础课和专业理论课,注重职业技能训练,增强学生就业的适应能力。职业技术培训应当坚持从实际出发,讲求实用、实效的原则。
第二十六条 各类职业技术学校应当建立与专业或者工种相适应的实验、实习基地。县和县以下开办的职业技术学校的实验、实习基地,由当地人民政府解决;其他职业技术学校的实验、实习基地,由学校主管部门或者联办单位提供。
有关部门和企业事业单位对职业技术学校的实验、实习应当积极予以支持,提供必要的条件。
第二十七条 各级教育主管部门、行业主管部门应当加强对职业技术教育的教学管理和指导,加强职业技术教育的教学和科学研究工作。

第七章 教 师
第二十八条 各级人民政府及其行业主管部门应当制定并落实职业技术教育的师资培养和培训规划,建设一支具有坚定正确的政治方向、良好的思想品德和业务素质、善于教书育人的专兼结合的教师队伍。
职业技术学校应当逐步推行教师职务聘任制。
第二十九条 各类职业技术学校的教师应当达到国家规定的学历要求。职业初中的文化、专业课教师,应当具有专科学历或者同等学历;实习指导教师可以是有实践经验的中级技术工人或者能工巧匠。职业高中、技工学校和中等专业学校的文化、专业基础课、专业课教师,一般应当具
有本科学历或者同等学历,其中某些技艺性较强的专业教师,可以为专科学历;从事教学工作多年,经验丰富、教学效果好的教师,其学历要求可以适当放宽;实习指导教师,一般应当具有中等职业技术学校以上的学历。
学历未达到上述要求的,应当通过进修和培训,限期达到规定要求。
第三十条 各类高等院校有义务为职业技术教育培养师资。有关高等院校应当根据需要有计划地设置职业技术教育师范班,纳入高校招生计划,实行定向招生定向培养。职业技术教育师资班的学生,在校期间享受同级普通师范生待遇。
普通高等师范院校,在为职业技术教育培养文化课教师的同时,应当根据学校师资、设备等条件,逐步增设职业技术教育师资班。
第三十一条 各级计划、人事和教育主管部门应当根据职业技术教育发展的实际需要,分配一定数量的高等院校应届毕业生到职业技术学校任教,任何单位不得截留。
有关部门和单位应当积极选派、调配、聘请科技人员和有实践经验的技术人员、经济管理人员、能工巧匠,担任职业技术教育的专、兼职教师。
第三十二条 各级人民政府及其有关主管部门应当采取措施提高职业技术学校专、兼职教师的地位和待遇,改善教师的工作、生活环境,提供学习、进修的条件。

第八章 经 费
第三十三条 职业技术学校教育经费,通过由地方各级财政安排、办学主管部门和单位自筹、社会资助等多种渠道筹集。各种短期职业技术培训所需经费,主要由举办单位自行筹措。
职业技术教育的基建投资,由各级计划、财政、教育、劳动等有关主管部门统筹安排。
第三十四条 各级人民政府及其业务主管部门用于职业技术教育的经费应当逐年增长,并使按职业技术学校在校学生人数平均的公用经费逐年增长。
地方各级财政应当继续采取专项补助办法,扶持发展职业技术教育。
各级财政、教育、劳动和行业主管部门,应当从当地的实际出发,按照高于普通中学定额标准的原则,分别确定各类职业技术学校每生平均经费综合定额标准,并按定额标准安排经费。
第三十五条 职业技术学校可以建立校办工厂、农场或者其他企业,开展勤工俭学、技术服务、生产科研以及实用技术的推广应用等活动。勤工俭学和校办企业的收益,除用于扩大再生产外,主要应当用于改善学校的办学条件。
校办企业享受国家规定的免税、减税待遇。
第三十六条 职业技术学校的学生应当按规定缴纳一定的费用。具体收费标准,由省人民政府另行制定。
第三十七条 鼓励企业事业单位、社会团体、其他社会力量和个人捐资助学、集资办学、设立职业技术教育基金。

第九章 学生的毕业、使用和待遇
第三十八条 职业技术学校的学生修业期满,经考试考核合格者,发给毕业证书。参加各种短期职业技术培训的学员,经举办单位组织考核,成绩合格者,发给结业证书。
对职业技术学校的毕业生和经短期职业技术培训结业的学员,需要进行技术等级认定的,由有关部门按规定组织考核,成绩合格者,发给相应的技术等级证书。
第三十九条 普通中等专业学校、技工学校毕业生的使用按国家规定执行;其他职业技术学校的毕业生和就业培训结业的学员,按有关规定由全民、集体企业事业单位择优录用、聘用或者自谋职业。
城乡用人单位录用或者聘用人员,应当从对口的职业技术学校毕业生和经过培训的学员中,按规定优先录用或者聘用。
第四十条 职业技术学校的毕业生和就业培训结业的学员,回农村参加生产或者自谋职业的,当地人民政府应当采取切实有效的措施,优先给予扶持。
第四十一条 职业高中、技工学校和中等专业学校毕业生,被国家机关、企业事业单位录用或者聘用,其工资待遇按国家有关规定执行。职业初中毕业生和就业培训结业的学员被录用或者聘用,按新招工人待遇执行。

第十章 少数民族地区职业技术教育
第四十二条 少数民族地区的人民政府及其有关主管部门应当重视初等职业技术教育的发展,其办学条件可以由县级教育主管部门根据当地经济、文化发展状况适当放宽。
第四十三条 中等专业学校、技工学校应当根据需要定向招收一定比例的少数民族学生,有条件的应当开办民族班。
少数民族地区的各类职业技术学校招收少数民族学员时,入学条件可以适当放宽。
少数民族地区举办的技工学校,经省人民政府或者授权部门批准,可以招收农村的少数民族学生。
第四十四条 各级教育、计划、财政、劳动和人事等主管部门,应当帮助少数民族地区建立民族职业技术教育发展基金,并在师资、教学设备等方面优先给予安排。

第十一章 奖励和处罚
第四十五条 对符合下列条件之一的,由县以上人民政府及其有关主管部门给予表彰和奖励:
(一)重视发展职业技术教育,认真贯彻执行国家的教育方针和政策,在发展职业技术教育工作中作出显著成绩的人民政府及其所属部门;
(二)积极为职业技术学校输送、培养师资,提供、资助经费和设备,开展职业技术教育科学研究,作出显著成绩的部门、企业事业单位、社会团体和个人;
(三)全面贯彻国家的教育方针,忠于职守,为提高职业技术学校的教育质量,作出显著成绩的校长、教师和学校的其他工作人员;
(四)经检查评估,办学水平高、社会效益好的职业技术学校、农民文化技术学校和职业技术培训组织。
第四十六条 违反本条例有下列情形之一的单位和个人,按照隶属关系,由有管辖权的教育、劳动主管部门决定予以处罚或者其他处理:
(一)未经批准擅自开办职业技术学校、职业班和举办职业技术培训的,责令其停办,没收非法所得,并可以视其情节处以罚款;所发毕业、结业证和技术等级证书等,不予承认。
(二)未经批准擅自撤销职业技术学校、职业班或者擅自中止职业技术培训的,责令其恢复,并可以视其情节处以罚款。

没收的财物和罚款按规定上交同级财政。
第四十七条 被处罚的单位或者个人对处罚决定不服的,可以依照有关法律法规,向上一级教育、劳动主管部门申请复议,或者向人民法院提起诉讼。
第四十八条 侵占、破坏学校校舍、场地、设备和其他财产,扰乱教学秩序,侮辱、殴打教师,违反治安管理处罚条例的,由当地公安机关予以处罚;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十二章 附 则
第四十九条 地区行政公署,州、市、县人民政府可以根据本条例,结合当地实际情况,规定具体的实施措施。
第五十条 本条例具体应用的问题由省教育主管部门负责解释。
第五十一条 本条例自1990年1月1日起施行。



1989年10月21日