购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 17:48:45   浏览:8604   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

下载地址: 点击此处下载

杭州市科学技术局关于印发《杭州市科技成果转化项目资助管理暂行办法》的通知

浙江省杭州市科学技术局


关于印发《杭州市科技成果转化项目资助管理暂行办法》的通知

杭科计[2004]141号


各区、县(市)科技局,杭州经济技术开发区管委会经发局,市各有关单位:
  为增强企业技术创新能力,加快科技成果转化,我局对科技计划体制进行了改革,设立了科技创新和科技成果转化项目两大类计划。现将《杭州市科技成果转化项目资助管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。
  附件:杭州市科技成果转化项目资助管理暂行办法

杭州市科学技术局
                    二OO四年九月二十四日

附件:

杭州市科技成果转化项目资助管理暂行办法

第一章 总则

  第一条 为进一步加快科技成果转化,增强企业技术创新能力,促进经济结构调整与增长方式转变,根据国家、省、市科技管理体制改革精神和《杭州市科技计划与项目管理暂行办法》(杭科计[2002]108号),制定本办法。
  第二条 实施杭州市科技成果转化项目是杭州市科技计划的重要组成部分,围绕我市重点发展领域,以科技产业化为主要任务,大力推广先进、适用的科技成果,推动企业的科技进步和技术创新,促进科技与经济的结合。
  第三条 杭州市科技成果转化项目遵循“企业为主、社会参与、政府扶持、市场运作”的原则,采取自愿申请、限额申报、分级管理、择优资助的方式组织实施。
  第四条 杭州市科技三项经费中的科技成果转化项目资金重点支持:符合年度科技成果转化项目指南,技术先进,经济社会效益明显,以企业为主组织实施并已取得成效的科技成果转化项目。

第二章  项目管理

  第五条 杭州市科技局制定年度科技成果转化项目指南(以下简称指南),并向社会公开发布。
  第六条 杭州市科技局根据我市经济、社会年度发展计划的要求,结合科技成果转化工作的实际,确定市级各有关主管部门及各区、县(市)科技局推荐申报市科技成果转化项目数量。
  第七条 市级各有关主管部门及各区、县(市)科技局对企业申报的转化项目进行常年受理,统一预审,定期申报推荐。市政府授权经营企业可依据指南,直接向市科技局申报。
  各有关单位在项目受理、评审过程中可根据工作需要委托科技中介机构承担相关的事务性工作。
  第八条 市级各有关主管部门及各区、县(市)科技局在每年9月底前(在限定数量内)完成项目申报。
  第九条 杭州市科技局根据市级各有关主管部门及各区、县(市)科技局推荐申报项目择优进行立项备案。
  第十条 每年10月份,市科技局集中对本年度已立项备案的科技成果转化项目进行评审。项目进入评审时须提供:项目简介及总结(包括企业情况简介,资金到位、使用情况,达到的技术、经济指标及产生的社会、生态效益)以及相应的附件(如资金使用凭证、知识产权证明、检测报告、用户意见等)。评审材料由各推荐单位统一初审后上报。
  第十一条 评审采用同行专家评议的方式。按照所申报项目的领域,由市科技局从专家库中随机抽取技术和经济专家,组成专家组。专家组按照《杭州市科技成果转化项目专家审查表》,按项目资金投入情况、实施已达到的技术水平,所产生的经济、社会、生态效益以及经费使用合理性等方面进行评审,并提出书面评审意见。
  第十二条 市科技局有关处室参考专家组评审意见,对项目进行处室联审。市科技局根据专家组评审意见和处室联审意见,对项目进行优选,按有关程序确定拟立项资助项目。
  第十三条 市科技局对拟资助项目进行公示,接受社会监督;对有异议的项目进行复审,公示无异议和复审通过的项目,按规定审核后下达项目计划。
  第十四条 资助资金遵循项目择优和兼顾地区平衡的原则,按项目技术水平先进程度,企业经费投入额度,对社会、经济发展贡献大小分三类,分别按15万、10万和5万予以资助。
  第十五条 在资助项目下达半个月内,由市科技局和项目承担企业签订协议书,并办理拨款手续。项目承担企业应专项使用项目资助资金。
  第十六条 项目承担企业有义务在获得资助起三年内分年度按要求报送有关项目绩效和资金使用情况的报告。

第三章  法律责任

  第十七条 企业在申请项目及提供项目评审所需材料时必须如实填写有关数据,对有虚报、瞒报行为的,市科技局有权撤销或中止资助,如数追回资助资金,并追究其有关责任,三年内不再受理其申报市级各类科技计划项目。
  第十八条 市级各有关主管部门及各区、县(市)科技局应对所在地(部门)企业单位申报的成果转化项目进行审查核实。如在管理过程中出现失责行为的,市科技局有权撤销或中止资助项目,并减少下年度推荐申报项目数量。
  第十九条 专家对所评审项目的技术、经济秘密和评审意见,负有不扩散的责任和义务。专家如有违反本办法有关条款规定的,市科技局有权取消其资格,并由其承担因此而产生的相关责任。
  第二十条 市科技局同时受理社会对转化项目有关问题的投诉,并对立项或实施过程中有重大争议的项目进行调查,及时提出相应的处理意见。对有关机构、人员在项目申报、立项、实施、管理中弄虚作假、玩忽职守、以权谋私的行为,提出行政处分建议;情节严重构成违法犯罪的,提交司法机关,依法追究其刑事责任。

第四章  附则

  第二十一条 本办法自发布之日施行。
  第二十二条 本办法由市科技局负责解释。



吉林省人民政府关于修改《吉林省测绘成果管理实施办法》的决定

吉林省人民政府


吉政令 第76号


《吉林省人民政府关于修改<吉林省测绘成果管理实施办法>的决定》已经1997年9月2日省政府第59次常务会议通过,现予发布,自1998年1月1日起施行。

                              省长 王云坤
                           一九九七年九月四日

吉林省人民政府关于修改《吉林省测绘成果管理实施办法》的决定

  省政府决定对《吉林省测绘成果管理实施办法》作如下修改:

   一、第二十三条第(三)项修改为:“对未经提供测绘成果的部门批准,擅自复制、转让、转借测绘成果的,由测绘行政主管部门给予通报批评,可以并处500元至5000元罚款;”

   二、第二十三条第(四)项:“对拒绝提供测绘成果的单位,由测绘行政主管部门给予通报批评直至吊销秘密测绘成果管理证书,并停止向其提供测绘成果”的内容删除。

  本决定自1998年1月1日起施行。

  《吉林省测绘成果管理实施办法》根据本决定作相应的修正。