山西省文物局


山西省文物维修工程管理办法（试行）
山西省文物局


第一章 总 则
第一条 为了加强对文物维修工程的管理，提高投资效益，保证工程质量，根据《中华人民共和国文物保护法》、《山西省文物保护实施办法》和文化部颁发的《纪念建筑、古建筑、石窟寺等修缮工程管理办法》的有关规定，结合我省的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所指文物维修工程，包括对革命纪念建筑、古建筑和历史纪念建筑（含附属文物）、石窟寺石刻等的维修保护工程。
第三条 文物维修工程分现存文物的维修和增设保护性的建筑物与构筑物两大部分。其中现存文物的维修又分经常性的保养维修工程、抢险加固工程、重点修缮工程、局部复原工程四类。
第四条 文物维修工程必须严格执行《文物保护法》规定的“不改变文物原状”的原则，做到修旧如旧，不得大拆大改，搞“焕然一新”。原有构件能保留的尽量保留（包括经过加固的），不得随意更换。原有构件因折断、糟朽已无法加固使用而必须更换的，要经过专家充分论证，始
可更换。更换后的原构件要妥为保存，作为研究的佐证。
第五条 文物维修工程主要是对现存文物进行维修保护，已经塌毁不存的文物建筑和其他砖木石雕等，一般不再复建，特殊情况需要复建，应在掌握充分科学资料的基础上提出设计方案，经专家充分论证，报相应的部门批准后，方可复建。
残损的壁画、彩塑，应原状保护，不得随意补绘补塑。特殊需要补绘补塑的，应取慎重态度，在掌握科学依据的基础上，制定补绘补塑方案，经专家论证和报相应的部门批准后，由工程技术人员亲自主持，先进行局部试验，然后视效果再按方案进行，已经不存在的壁画、彩塑，一般不
再重绘重塑。
第六条 本办法主要适用于全国和省级文物保护单位的维修保护工程。市、县级文物保护单位的维修保护工程可参照执行。

第二章 项目管理
第七条 属于屋顶除草勾抿、局部揭瓦补漏、简易支撑、院内环境清理、室内外排水疏导等经常性保养维修工程，由文物所在地的县（市、区）文化局或文物保管单位列入年度工作计划，作为日常工作认真抓好。其所需经费，由当地财政列入预算，或由文物保管单位的收入中解决。个

别确有困难的，可申请省文物局补助，并由县（市、区）文化局填写《经常性保养维修工程经费补助申请表》一式三份，经地、市文化局审查盖章，于每年的二月底以前上报省文物局。
第八条 抢险加固工程、重点修缮工作、局部复原工作、保护性建筑物和构筑物工作，都必须事先由文物所在地的文物主管部门提出申请。其中全国重点文物保护单位由县（市、区）文化局填写《国家文物局直拨经费补助项目申请计划表》一式四份，省级文物保护单位填写《山西省文

物维修工程经费补助项目申请表》一式三份，并附残破照片、经费概算及有关资料，报地、市文化局审查盖章后，分别于每年一月底（全国）和二月底（省级）以前集中报省文物局。县（市、区）文化局直接报省文物局的一概不予受理（包括书面请示）。
第九条 省文物局对各地、市报送的文物维修工程申请表，先交由专家组讨论，提出是否立项的意见，提请局务会议决定。
第十条 经省文物局局务会议讨论通过立项的工程项目，属于全国重点文物保护单位的，报国家文物局审批；属于省级文物保护单位的，书面通知地、市文化局。
第十一条 经国家文物局和省文物局正式批准立项的属于第八条规定的四类维修工程，均必须事先进行工程的勘测设计，提出设计文件分别报国家文物局和省文物局批准后，方可拨款施工。设计文件未经批准之前，不得擅自动工。
第十二条 全国和省级文物保护单位的维修经费，均属补助性质，不是全部包下来。应发挥各级财政的积极性，对于地方能主动自筹一部分经费（包括社会资助）用于维修工程的，在项目的安排上可优先考虑。
第十三条 市、县级文物保护单位中少数历史、艺术、科学价值较高的文物建筑，或者有其他特殊情况，省文物局在维修经费上可适当给予资助。由县（市、区）文化局填写《市、县级文物保护单位维修经费资助项目申请表》一式三份，经地、市文化局审查盖章，于每年的二月底以前
上报省文物局。县（市、区）直接报省文物局的一概不予受理（包括书面请示）。
第十四条 由宗教、旅游、园林等部门管理或由其他非文物部门使用的全国和省级文物保护单位，根据《文物保护法》第十五条、《山西省文物保护实施办法》第十二条的规定，对文物的维修保护应由管理或使用的部门负责。其中属于本办法第八条规定的四类维修工程须按本办法第十
一条的规定分别提出设计文件，报相应的部门批准后方可施工。设计文件未经批准之前，不得擅自动工。
非文物部门使用的文物单位，其四类维修工程经费确有困难的，可由当地文物主管部门按本办法第八条的规定申请补助

第三章 设计与施工管理
第十五条 凡需进行勘测设计的文物维修工程（包括二次设计），由施工管理单位或由省文物局直接委托设计单位承揽，并签订《文物维修工程设计任务书》。
第十六条 勘测设计必须由持有合法的《古建筑维修勘测设计证书》的单位承揽，其中重点修缮、局部复原和重要的抢险加固、保护性建筑物与构筑物工作必须由甲级设计单位承揽，必要时由甲级设计单位邀请有关专家或技术人员参加设计，或者经省文物局或国家文物局同意，委托有
关单位设计。
一般附属建筑的勘测设计，由乙级设计单位承揽，或者经省文物局同意，委托有关单位设计。
勘测设计在不降低等级的情况下，可展开竞争，设计文件择优选用。
第十七条 勘测设计单位在接到《设计任务书》后，要抓紧组织实施，按规定的时间提交设计文件。
设计文件的内容，参照《纪念建筑、古建筑、石窟寺等修缮工作管理办法》第七条、第十二条、第十三条的要求，结合工程的实际需要，在《设计任务书》中明确规定。
第十八条 设计文件在正式上报审批前，由省文件局专家组，并视需要邀请有关专家进行充分论证，提出可行性论证意见，经设计单位进一步修改补充后，属于全国重点文物保护单位的，由省文物局报国家文物局审批；属于省级文物保护单位的，由工程管理单位或设计单位报省文物局

审批。
第十九条 文物维修工程必须由相应资质并持有合法《古建筑施工证》的施工单位承揽。有的可经相应的部门批准，引入竞争机制，实行公开招标。
第二十条 施工必须严格按批准的设计文件进行。如需要变更设计或补充设计时，必须报原审批部门批准。未经批准，任何单位或个人均不得随意变更设计，增加或改变施工项目。
施工中因特别需要购置设计以外的大型机具和运输工具，必须专项请示省文物局或国家文物局批准。未经批准，不得擅自购置。
第二十一条 施工管理视工程的性质，分别采取下列三种形式：由省文物局指定有关单位负责管理；省、市（地区）、县共同负责管理；由市（地区）或县负责管理。由地、市、县管理的工程，视需要，省文物局可指定有关单位负责技术指导。
重点修缮工程，一般应成立施工领导组。领导组的组成人员，视工程需要确定，并报相应的部门批准。
各类维修工程，施工管理单位与施工单位均必须签订合同，明确双方的责任。合同应经公证部门公证。
第二十二条 施工管理单位要认真负责。精心组织施工，严格进行管理，保证按期按质完工。每三个月或半年向省文物局汇报一次工程进度情况，年终报工程总结和经费决算。
拔款后三个月之内无正当理由不动工者，将撤销项目，并追回拨款。
第二十三条 施工单位要严格按照设计文件和有关技术规程施工，特别要注意保持地方手法，在抓进度的同时，认真抓好质量，做到质量问题不过夜，每道工序一丝不苟。施工现场要公开挂牌，标明工程项目、施工单位名称、负责人和技术员、施工员姓名等，接受群众的监督。要特别
注意做好防火、防盗、防破坏工作，确保文物的安全。
第二十四条 施工中如发现新的资料和文件，或者发生施工偏差，应认真做好记录、拍照、实测或拓印，并及时向当地文化局和省文物局报告，以采取相应的保护措施。
第二十五条 经批准拆除的文物建筑，其拆除前和拆除过程中，应做好测绘、记录、拍照。其中有保存价值的构件，交博物馆或文物保管机构保存，其他能使用的建筑材料用作维修其他古建筑。
第二十六条 开展优秀设计和优质工程评选竞赛活动，推动文物维修工程质量的不断提高。评选的程序是：在工程开始设计或施工时，就将评选条件公布于众，设计或施工单位可根据评选条件争创优秀设计或优质工程。工程告一阶段或竣工后，由设计和施工单位分别申报，先由省辖市
或地区行署文化局组织初评，将初评人选的设计和工程项目报省文物局，参加全省的评选。全省的评选工作由省文物局主持，或由省文物局与省建设管理部门共同主持，组织和邀请省内外的有关专家和工作技术人员进行复评，最后评选出全省的优秀设计和优质工程，凡被评为全省的优秀设
计和优质工程。除颁发证书外，并由主持评选的部门，或者报省人民政府批准，通报表扬。同时给予精神鼓励惑物质奖励。
评选工作原则上每年进行一次。必要时可随时进行（评选办法另定）。

第四章 工程质量监督与验收
第二十七条 成立山西省文物维修工程质量监督站，纳入全省建筑市场管理，专门负责文物维修工程质量的监督检查和验收工作。在监督站正式成立前，暂由省文物局专家组并适当吸收有关工作技术人员参加．对工程质量定期或不定期的进行监督检查。特别是重点修缮工程，要随时进
行监督检查，发现质量问题。及时予以纠正。
第二十八条 重点修缮工作、局部复原工程和重要的抢险加固工程、保护性建筑物和构筑物工程，在工程告一阶段或竣工后，分别由省文物局或国家文物局组织专家进行验收（验收标准另定）。验收前，施工管理单位或施工单位应填写《山西省文物维修工程验收表》一式四份，并提交
竣工图、竣工报告、竣工技术报告、经费总决算等文件。
第二十九条 经验收合格的工作程，参加验收部门的负责人和专家在《验收表》上共同签字，以示负责。未通过验收的工程，应查明原因，分清责任，尽快采取补救措施，再次申请验收。二次验收仍通不过的，要视情况追究责任。

第五章 奖励与惩罚
第三十条 有下列事迹之一的，由省文物局或当地文物主管部门给予精神鼓励或物质奖励。成绩特别突出的，报请人民政府予以表彰：
（一）认真执行《文物保护法》和本办法第四条、第五条规定的文物维修原则的；
（二）设计文件优秀的；
（三）工程质量优质的；
（四）施工管理成绩显著的；
（五）专项经费使用管理成绩显著的；
（六）有其他突出成绩的。
第三十一条 有下列行为之一的，由省文物局或当地文物主管部门分别给予警告、通报批评、追回挤占挪用的经费、没收非法购置的财产、停止拨款、罚款、直至建议追究有关人员的行政责任等处罚：
（一）违反《文物保护法》和本办法第四条、第五条规定的文物维修原则，造成严重后果的；
（二）因设计造成重大损失的；
（三）因偷工减料造成劣质工程的；
（四）因管理不善或失职造成严重损失或浪费的。构成犯罪的，依法追究刑事责任；
（五）无证设计、无证施工的；
（六）擅自变更设计，随意增加或改变工作项目的；
（七）挤占挪用专项经费或其他胡支乱用的；
（八）未经正式批准，盲目上项目或擅自动工，造成严重损失的；
（九）施工中不重视安全保卫工作，造成文物、材料和其他财产失火、失盗以及其他损毁的。构成犯罪的，依法追究刑事责任；
（十）有其他行为的。

第六章 附 则
第三十二条 本办法如与国家的文物政策法令相抵触的，以国家的文物政策法令为准。
第三十三条 本办法规定填报的有关表格，除全国重点文物保护单位外，由省文物局另行制发。
第三十四条 本办法由省文物局颁发，自颁发之日起施行。
第三十五条 本办法由省文物局负责解释。



1992年6月9日
商品房预售合同登记作为合同生效要件以及商品房预售款项规范管理的构想
——如何降低商品房预售中购房者的风险

作者:王清镇


随着我国社会主义市场经济体制的逐步形成和发展，我国房地产业得到了迅猛发展，并成为国民经济的支柱产业。为了规范房地产市场，保证和促进房地产发展，全国人大及其常委会先后制定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法律；国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规；建设部、国土资源部等行政管理部门制定了大量行政规章和行政解释；最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解释。目前，我国房地产法律体系业已初步建立，为房地产纠纷的处理提供了依据。作为新兴产业之一，且正处于新旧体制交替时期，房地产市场不可避免地会出现许多新情况、新问题，近年来法院审理的房地产纠纷案件的数量呈不断上升趋势，而“3.15”消费者权益保护热线投诉电话之最亦属房地产业。其中，因商品房预售而产生的纠纷亦不在少数。
从哲学的角度出发，有因必有果，有果必有因，商品房预售合同纠纷的存在是一个不可避免的话题。那么，其原因何在？我们又应采取什么对策来加以规范？在本文中，针对现如今商品房预售市场存在的诸多问题，笔者从商品房预售的相关法律法规出发，从法理的角度阐析导致商品房诸多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞，并就如何完善立法加强管理和规范提出自己的些许建议。
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中，由于工程长，交易标的有许多不确定因素，使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多，购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中，《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日，最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为极不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素，各种形式的商品房预售合同纠纷层出不穷，严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例，仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中，开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷,有15件,占(该类案件数的)8%；开发商违反合同中约定的日期交房，买方要求支付逾期违约金而引发纠纷,有26件占14%；开发商交付的商品房面积缩水，与合同约定的面积不符而引发纠纷,有3件占2%；开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷，有36件占20%；开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷,有100件占56%。
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”；
3、房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工；
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患；
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷；
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅市场主体的一些经营行为极不规范，我国相关的法律也不完善，行政管理无法到位。立法上的不健全，未能给予严格地法律监督，导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位（如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，未能实质性的保护购房者，充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法）、动态跟踪（如预售款项使用的监管空白，使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地惩处机制（如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施，使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止，购房者的合法权益得不到及时保护）等等，问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害，体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱，以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密，却有如花拳绣腿中看不中用，实是存在着非常严重的纰漏：
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现，购房者所能做的仅仅是等待，却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作，其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本，而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候，它就显得没有那么重要了，很自然地会被忽略或忘记。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样，承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管，这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴，使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理，使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本，无异于将购房者推到风口浪尖，为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险，而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白，使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下，成了无根之木，无水之源。因为，本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ，这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白，使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管，特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制，却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制，未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行，给房地产开发企业以可乘之机，更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知，“一房多售”的最高记录为“一房五售”，真是让人触目惊心。
此外，“购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态，不利于房地产交易市场的稳定，也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金，侵害一手购房者的合法权益。亦或者，倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话，处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价，极大地拖累了购房者，两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述，笔者认为，对于商品房预售中所存在的诸多问题，我们应该进一步完善商品房预售的立法，给予相关行政部门明确地执法依据，以加强行政管理， 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为，避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上，亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题，给商品房的预售一个完善的法制环境，平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担，规范房地产开发企业的执业规则，以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定，但是，规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素（即商品房预售登记和预售款项规范管理）却被忽略了：
首先，商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发，两者是一个对立统一体，有权利必有义务，有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同具有最密切联系的一方，他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记，而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此，应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利，这样才能避免预售人不到有关部门登记，而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益，最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看，商品房预售的登记，它可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是，我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示的效力，对抗第三人的购房行为，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦，从根本意义上保护购房者的合法权益的实现，也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突，其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次，必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”但是，这一条款具体可操作性并不强。因为，没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话，房地产开发企业携款潜逃现象非难事，商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中，偷工减料、豆腐渣工程屡见报端，就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中，有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟，但是，赚钱是生意人的本性，对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时，我们的法律又在干什么呢？它告诉房地产开发企业，你必须将预售款项用于有关的工程建设，然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里，国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度，它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中，我们也应当借鉴此种做法，考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管，确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给，并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬， 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业，以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题，最大限度地保证工程款项不人为地流失，保证工程建设的顺利进行，保障购房者的合法权益，也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
最后，完善对未依法进行预售登记和预售款项专项使用规定的房地产开发企业惩处机制
所谓的法律，它的一大特征就是由国家强制力保证实施的。而在商品房预售的相关法律法规中，却没有对不履行预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务的惩处机制。在缺乏相应地惩处机制的前提下，违法成为了一件肆无忌惮的习惯行为，购房者的合法权益受到侵害也就司空见惯了。在前面，我们已经阐述了商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件和专门机构对商品房预售款项进行有效监管的合理性和必要性，因此，为了保证这两项措施得到落实和遵守，我们还应该健全相应地惩处机制，明确其违法的代价，包括行政、民事甚至刑事责任。只有在国家强制力的保护下，才能真正起到令行禁止的作用。
总而言之，在我国推行依法治国的治国方略下，我们要力求立法尽可能的完善，完善的立法被完全执行。在规范商品房预售的市场交易行为中，我们应完善立法，明确违法所应担负的法律责任，并辅以严厉地惩处措施，使其不能、不敢、不愿也不想违法，立法被完全执行，不要让不法奸商钻了法律的空子，让法律成为不法奸商的保护伞，更不要让人民群众的合法权益受到侵害，这才是法律的真正目的所在。