一、基本案情

　　1997年，曹某经人介绍与张二认识并开始同居生活，为保留低保名额，而未办理结婚登记。张二原有北房4间，同居期间双方建造东房2间，另翻建院墙、门楼。2004年张二患病，病重期间欲立公证遗嘱，后法律工作者到达现场，由原八达岭法律服务所的武某、胡某见证。张二去世后房屋一直由曹某管理使用。2011年，曹某准备出售该房屋，被被告张某出面阻止，称二人并未领取结婚证，房屋应该由其兄妹继承。曹某认为，张二在病重期间已立遗嘱，表示由其继承房屋，且该房屋一直由其占有，其当然享有对房屋的处分权。故诉至法院，要求确认其合法继承权。

　　被告张某辩称，张二系其二弟。张二病重期间，曹某并未予以照顾。2005年4月21日，原告之父曹连称张二请公证处的人立遗嘱，让其兄妹于4月23日前去签字。兄妹得知后均表示不同意，后曹连又称不立遗嘱了。张二生前并未立遗嘱，也未与曹某签订遗赠抚养协议，故不同意曹某的诉讼请求。

　　案件在审理过程中，原告曹某提交一份由武某和胡某签名的证明材料，载明：2005年4月份，曹连到延庆八达岭法律事务所，称张二想办理一下去世后的财产继承问题。武某、胡某询问张二后，得知其欲订立遗赠扶养协议，并为其起草协议书，生前由曹某扶养，死后由曹某领受全部遗产，并承担共同生活期间的全部债务。后因找不到证人而未办理协议。据此，原告认为该证明从侧面证明张二立了口头遗嘱，故其拥有继承权。

　　一审法院认为，公民可以依照继承法的规定立遗嘱处分个人财产，指定法定继承人的一人或者数人继承，或将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。在危急情况下，遗嘱人可以立口头遗嘱。公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。本案争议的焦点是张二生前是否立有遗嘱及对原告提交的有武某和胡某签名的证明材料如何认定。法院认为，遗赠扶养协议、遗嘱均是要式法律行为，而本案中原告并未提交遗赠扶养协议，故原告与张二之间并不存在遗赠扶养关系。遗嘱继承人应是法定继承人，而原告与张二非夫妻关系，不能成为遗嘱继承人。对于原告提交的证明材料，本院认为不能作为遗嘱或证明遗嘱的存在，也不符合口头遗嘱的要件，故驳回原告曹某的诉讼请求。

　　一审宣判后，原被告双方均未提出上诉。

　　二、分歧

　　该案争论的焦点在于张二生前是否立有遗嘱及原告曹某所提交证明材料的证明力应如何认定。

　　第一种观点认为张二在危急情况下立有口头遗嘱，武某、胡某两位见证人足以证明。

　　第二种观点认为张二并未立合法有效遗嘱，武某、胡某两人证言的证明力不足。

　　笔者赞同第二种观点。

　　三、分析

　　1、遗嘱继承的要件构成

　　财产继承包括法定继承与遗嘱继承，遗嘱继承指公民可以依照继承法的规定立遗嘱处分个人财产，其效力优于法定继承，法定继承在被继承人未立遗嘱的情形下适用。对于遗嘱继承，我国《继承法》第5条具体规定为：“有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”由此，被继承人可以通过设立遗嘱将遗产赠与法定继承人以外的人而完成遗赠行为。该行为实际上只产生遗赠的效果，因法律的规定而发生遗嘱继承的效力。故遗嘱继承的形式包括：遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议。其中，遗赠抚养协议的效力优于遗嘱继承或遗赠。

　　有效遗嘱的设立，应当合乎相应的要件。其一，立遗嘱人应具有立遗嘱的能力。《继承法》第二十二条规定：“无行为能力人或限制行为能力人所立遗嘱无效。”这就说明立遗嘱人设立遗嘱时应当具备完全的民事行为能力。其二，遗嘱内容应反映立遗嘱人的真实意思表示。《继承法》第二十条规定：“遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。”遗嘱将会产生对公民财产进行处理的效果，故应体现遗嘱人的真实想法，其在受胁迫、欺骗时所立遗嘱及被篡改、伪造的遗嘱违背其真实意思，当然无效。其三，遗嘱处分的遗产只能是个人合法所有的财产。《继承法》第十六条第一款规定：“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产。”此规定充分说明遗嘱人在遗嘱中处分的遗产只限于个人财产，且为其合法所得，若其处分了属于国家、集体或他人所有的财产，该部分不生法律效力。其四，遗嘱应符合特定形式。遗嘱从是否要式上来看，可分为口头遗嘱、要式遗嘱、录音遗嘱，要式遗嘱又分为自书遗嘱和代书遗嘱，若要式遗嘱经过公证，则其效力最优。遗嘱继承应当以要式为原则，以口头遗嘱为补充。自书遗嘱是由立遗嘱人自己亲自书写全部内容的遗嘱；代书遗嘱是立遗嘱人口述遗嘱内容，由他人代为书写制作而成的遗嘱，该类遗嘱的遗嘱人不能亲自书写遗嘱内容，应有两个以上见证人在场见证，并由见证人和遗嘱人签名或捺印。录音遗嘱同样需要两个以上见证人在场见证。立遗嘱人可以对自书遗嘱提出公证申请，由公证机构办理公证。在情况危急的情况下，遗嘱人可以立口头遗嘱，且有两个以上的见证人在场见证，危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。需要说明的是，见证人必须是完全行为能力人，且与遗嘱相对人无利害关系。

　　具体到本案而言，曹某与张二非夫妻关系，也无血缘关系，故不存在法定继承或遗嘱关系。武某、胡某的证言中指出：“生前由曹某扶养，死后由曹某领受全部遗产，并承担共同生活期间的全部债务。”张二所作出的意思表示合乎遗嘱的上述前三项要件，从其具体内容来看能体现出遗嘱人的遗赠扶养意思，但该案中并不存在书面的遗赠扶养协议。尽管张二是在病重的情况下要求立遗嘱，也有具备完全民事行为能力的无利害关系人武某、胡某见证，但武某、胡某见证的时间是2005年4月23日，张二的去世时间为2005年5月份，张二从见证至其去世有足够的时间去采用其他形式订立遗嘱，这段时间可足以认定危急情况解除，张二欲设立有效的遗嘱，必须改用书面或录音形式。故张二遗嘱的设立不符合上述有效遗嘱的第四个要件,不能认定其生前立有有效的口头遗嘱。

　　2、证明材料的证据力之认定

　　法院在采用诉讼证据时，首先应当考虑其是否符合证据“三性”。一是客观性，即诉讼证据应是客观存在的事实，而非主观臆断。客观性是诉讼证据的本质特征，由案件事实本身的客观性所决定。二是关联性，即诉讼证据与案件的待证事实之间应存在客观联系。客观存在的事实多种多样，但只有那些与案件事实存在客观联系的事实才能成为证据。证据对案件事实的证明作用，亦源自于其与案件事实之间存在的关联性。三是合法性，即诉讼证据必须按照法律的要求和法定程序而取得。证据的形式应当合法；证据的提供、收集和审查应符合法定的程序要求；证据须经法定程序出示和查证。

　　证据“三性”中，证据的关联性是案件审理考察的重点所在。对证据进行认定时，需通过质证来观察证据事实对案件事实证明作用有无的证明程度的大小，即证据的证明力或证据力问题。证据对案件事实有无证明力、证明力的大小，取决于证据与案件事实之间的联系，以及这种联系的紧密度。易言之，证据事实不仅应当是客观存在的事实，而且与案件事实之间存在某种程度的联系，对案件的证明存在某种实际意义。通常证据与案件事实之间的联系越紧密，其证明力越强；联系越不紧密，则其证明力越弱。

　　继承案件中，合法遗嘱是证明力最强的证据，法院可依据遗嘱对案件进行认定，并作出判决。其中，危急情形下的口头遗嘱，可根据两位具备完全民事行为能力、与遗嘱人的相对人无利害关系的见证人的证言作出判定；其他情形下，则要求存在合法的要式遗嘱或录音遗嘱。否则，就应按照法定继承的规定处理遗产。本案中，见证人武某、胡某的书面证言，可以证实张二在见证时病重，情况较为危急，也确有立遗嘱的意愿。具体意思内容为：“生前由曹某扶养，死后由曹某领受全部遗产，并承担共同生活期间的全部债务。”其本身可体现出遗赠抚养的意向，但见证后张二的危机情形解除，其应将意思表示诉诸于书面或录音，只有这样才能认定遗嘱的效力，该案的口头遗嘱失效，二人的证言自然也就不能作为口头遗嘱存在的证据使用。二人的书面证言是本案的孤证，且二人均未出庭，只能从侧面反映张二死前曾体现出的意向，然而本案并无直接证据表明张二对其遗产处理的意思表示，不能视为赠与，亦不能证明赠与的存在。该证据材料的证明力当然也是非常有限的。
　　摘要

　　物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务，是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业，是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰，专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国，同国外相比，我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，1994年，建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》，之后，深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显，前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段，是非常重要的环节，不容忽视，因此，解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题，指出存在的困境，给出解决问题的对策及建议，对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场，具有重要的理论意义及现实指导意义。

　　关键词：前期物业管理　临时规约 前期物业服务合同

　　一、前期物业管理概述

　　随着全球范围内城市的兴旺发展，各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所，作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段，对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

　　（一）物业管理的产生与发展

　　现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时工业革命的兴起，城市规模不断扩张，伯明翰市首开物业管理的先河，后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理，则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国，1908年，世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生，自此以后，这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前，美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地，物业管理都相当发达，国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

　　我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代，我国城市经济体制改革，房地产业快速发展，带动了物业管理的产生与发展，在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业，然而随着物业管理的兴起，也暴露了很多问题，这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生，1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度，这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章，是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日，深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后，广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章，形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务，将前期物业管理纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依，该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台，第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度，标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度，针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题，提出了解决的原则，《物权法》生效后，《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改，经过二十多年的摸索与实践，我国的物业管理制度有了飞跃性的发展，法制环境不断改善。

　　物业管理作为对旧管理体制的一种革新，是市场经济发展的必然结果，管理领域逐步扩大，从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业；管理内容相当广泛，服务项目呈现多元化、全方位的态势，而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点，归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理，“三大服务”即常规性公共服务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。[4]其内涵简言之，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

　　（二）前期物业管理的内涵

　　所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理；对物业共用部分的维修、养护和管理；对物业共用设施的维护、养护和管理；附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；对物业治安、消防等事项的管理，与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国，根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段：前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段，后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见，前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段，是非常重要的环节。

　　从时间段上来讲，前期物业管理可以分为两个阶段：第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

　　从内容上来讲，前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同；临时管理规约是指建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示，并予以说明；物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，而建设单位办理物业承接验收手续时，应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

　　二、前期物业管理面临的困境

　　前期物业管理既有复杂性又有特殊性，研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，找出其中的关键所在，是物业管理中的重要课题。

　　（一）前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

　　前期物业服务合同，这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排，伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力，但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比，前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人，却要缴纳物业服务费，此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么，效力又是怎样的？当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务，建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时，因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确，业主往往以此为由不缴纳物业服务费，导致物业服务纠纷不断。再者，现实生活中，建设单位为了节约成本、谋求利益，往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，由于这种特殊的关系，建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上，业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端，合同的主体一方是建设单位，一方是建设单位选聘的物业公司，建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系，业主与物业公司却不存在合同关系，由于合同具有相对性，也就是说，通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中，业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同，提供的物业不符合约定，业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性，也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释，他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时，虽是双方签订的，但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知，业主才是物业的实际享用者和义务承担者，这是一种商业惯例。但是，笔者认为，这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由，如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时，业主该如何救济呢，是否只是等待小区入住率达到一定比例时，召开业主大会选举业主委员会，等待选聘新的物业服务企业呢？这期间的权利如救济？当然，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时，也对前期物业服务合同进行了认同，是一种追认行为，所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力，但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权，在现实生活中却难找途径解决。

　　（二）前期物业管理中物业服务费规定不明晰

　　关于物业管理服务收费，《物业管理条例》有条文规定，但是规定不明晰。其中，第四十一条规定了物业服务原则，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担，该规定有不足之处：1.在时间上只规定到物业交给物业买受人，但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况，缩小了当事人意思自治的空间，也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条，是对物业服务收费行政监督方面的规定，为约束物业服务收费，现行制度仍更多的依赖于行政干预，《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在：价格控制，即政府指导价和市场调节价；备案登记，物业收费标准报物价管理部门备案；行政处罚，物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府主管部门依法予以处罚等等，政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律？市场经济中，政府指导价往往不灵活、具有滞后性，而前期物业服务合同往往是政府指导价，政府定价的标准是什么？因此，前期物业服务收费的标准，是一个重要的问题。

　　（三）临时管理规约易被物业买受人忽视

　　《物权法》明确提出建筑物区分所有权，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的，[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止，可以基于业主大会的决议，也可以由开发商预先制定格式化的管理规约，在预售或出售商品房时，分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时，达成的合意即临时管理规约，规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示，并非由业主大会制定，如果物业买受人满意房屋购买合同，忽视临时管理规约的约定而签订承诺书，或是满意房屋买卖合同，虽不满意临时管理规约，但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分，不能因小失大，而勉强接受，此时，临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则，要约与承诺原则上基于当事人自愿，只有在极为例外的情形下，法律才对某些当事人课加强制缔约义务，此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

　　三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

　　针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题，提出对策以求找到解决问题的途径。

　　（一）严格执行物业管理招投标制度，打破建、管不分的局面

　　《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式，即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然，国家提倡建、管分离的原则，但现实表明，很多建设单位为了节约成本、谋求利益，自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，并没有严格执行物业管理招投标制度，从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展，因此要严格执行招投标制度，公开、公正、公平选聘物业服务企业，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，对申请投标人认真地进行资格预审，包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料，实行建设单位与物业服务企业分业经营，打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同，最终，以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。