青海省海西州人民政府办公室


海西州人民政府办公室关于印发《海西州土地管理实行“五统一”暂行办法》的通知



西政办[2004]46号
各市、县人民政府，各行委，州政府各部门，州属各企事业单位：
《海西州土地管理实行“五统一”暂行办法》已经州政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○四年三月二十二日


海西州土地管理实行“五统一”暂行办法

第一章 总则
第一条 为加强土地资源、资产管理，继续深化土地使用制度改革，搞活、规范土地市场，实现土地资源集约化、高效利用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定和国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）精神，结合我州实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称“五统一”是指本州行政区域内的土地管理实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。
第三条 州国土资源行政主管部门负责全州土地管理的“五统一”工作。
各地区国土资源行政主管部门负责本行政区域内土地管理的“五统一”工作。
相关的行政主管部门按照各自职责，协同国土资源行政主管部门做好土地管理“五统一”工作的实施。

第二章 统一规划
第四条 本州行政区域内的土地利用，必须按土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地供应总量。各县（市、行委）编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过州级土地利用总体规划确定的控制指标。
城镇总体规划、村庄和小城镇建设规划，应当与土地利用总体规划相衔接，建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城镇、村庄和小城镇建设用地规模。
在城镇规划区、村庄和小城镇规划区内，建设项目用地须符合城镇总体规划、村庄和小城镇规划。

第三章 统一征用
第五条 本州行政区域内的土地征用，实行以州、县（市、行委）国土资源行政主管部门为主，统一征地、费用包干的征管办法，用地单位不得直接向单位和个人征地，不得直接与农牧民群众私自签订征地协议，征用农村牧区集体土地。确需征地的必须向国土资源主管部门申请，经批准后，通过有偿或无偿划拨方式获得土地使用权。
第六条 征用农村牧区集体所有的土地，为经济建设和社会发展提供用地，是政府行为。州、县（市、行委）国土资源行政主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》确定的征用土地制度，根据经济建设需要和土地利用总体规划、土地利用年度计划，按照法定的征地批准权限和程序，代表政府负责组织征地的审查报批和具体实施工作，其他任何单位和个人均无权审查报批和组织实施征用土地。
第七条 各地应依法规范征地审批和实施行为，确保国家经济建设用地。征用土地方案经省人民政府或国务院依法批准后，由被征用土地所在地的县级人民政府组织实施，国土资源行政主管部门负责具体工作。已批准征用的土地，在国家未开发利用前仍由当地农牧民耕种、放牧，不得荒芜。
第八条 根据城镇总体规划和小城镇建设规划要求，对近期开发利用的城镇范围内企事业单位和个人存量、闲置土地的建设项目用地，经报有批准权的县级以上人民政府批准后，由县级国土资源行政主管部门预先收购储备。
加强闲置土地的处置力度，对于长期闲置或关门走人的国有破产企业和企事业单位、个人拥有使用权的闲置土地，要依法收回。
鼓励企事业单位和个人采取多种形式自行盘活存量、闲置土地，如合资、改变用途、置换、联建等形式。允许国有企事业单位与本单位的增资减债挂勾，将其原使用的划拨土地通过土地交易转让变现，企业交易转让土地使用权时必须依法补办出让手续，合理分配土地收益，要做到兼顾国家、企事业单位和个人、开发商三方利益。
第九条 征用土地实行先征后补、批后实施制度。对近期开发的项目用地，包括新增建设用地和存量建设用地，根据规划要求，实行先征用、拟定征地方案、农用地转用方案、耕地补充方案、供地方案，报有批准权的县级以上人民政府批准，并予以公告，再根据国家、省有关规定予以登记补偿。该用地作为政府储备用地，实施时根据国家有关规定，制定出补偿方案和拆迁补偿标准。实行以县级国土资源行政主管部门为主，统一征地、费用包干的征管办法，由建设项目用地单位出资补偿。
第十条 征用土地的各项补偿费用和安置标准，严格按《中华人民共和国土地管理法》、《青海省实施<土地管理法>办法》、《青海省实施<森林法>办法》、《青海省实施<草原法>细则》和省、州相关规定的标准执行，不得突破规定标准的最高限。
第十一条 建立耕地占补平衡制度。凡征用耕地的必须开垦同样数量、质量的耕地。开垦的耕地达不到同样数量，质量未通过省、州有关部门验收的或用地单位自身无能力开垦的，按规定缴纳耕地开垦费。

第四章 统一开发
第十二条 在坚持“先规划后开发、先地下后地上、综合配套、合理利用”的原则和前提下，由县级国土资源部门将政府征用的土地通过招标的形式承包给有资质的土地开发公司，把“生地”变为“熟地”，把低值土地变为高值土地后，再以招标、拍卖、挂牌或协议等出让方式或租赁方式提供给用地者。
第十三条 新增建设用地的开发坚持“先规划、后开发”的原则，由县级国土资源行政主管部门按建设项目用地规划要求统一组织开发平整，充分发挥土地效益和整体效益。有资质的土地开发公司与县级国土资源行政主管部门签订土地开发合同，并按合同规定的要求进行开发平整。
第十四条 各县（市、行委）城镇范围内企事业单位和个人原划拨的闲置、存量土地，经有批准权的县级以上人民政府批准列为各地政府储备用地的，按规定的拆迁补偿标准，县级国土资源行政主管部门与原划拨用地的企事业单位和个人签订拆迁补偿协议，统一组织开发平整。
在规划允许的情况下，原用地的企事业单位和个人可在其土地使用权范围内自行开发利用，提高土地利用率。

第五章 统一出让
第十五条 按照土地所有权和使用权分离原则，除依法对符合《划拨用地目录》条件的建设项目用地，经过批准后可以采用划拨方式提供土地使用权外，其余建设项目用地一律以出让等有偿使用方式取得。国有土地使用权行政划拨或出让、租赁等，必须由当地人民政府高度垄断，县级国土资源行政主管部门代表政府集中统一供应国有土地使用权，具体办理行政划拨或出让、租赁土地手续。土地出让金收益中的15%上缴州政府财政，80%上缴县级政府财政，5%留级国土资源行政主管部门，作为土地出让金征收业务经费。
新增建设用地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%上缴省人民政府财政，专项用于耕地开发。
出让、租赁的每幅地块位置、面积、用途、年限和其他条件，由县级国土资源行政主管部门会同城市规划、建设、房产管理部门拟定方案，报经有县级以上批准权的人民政府批准后，由县级国土资源行政主管部门集中统一组织实施。
第十六条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。其他用途建设项目的土地供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
国有土地使用权的协议、招标、拍卖或者挂牌出让一律由国土资源行政主管部门组织实施，严禁其他组织和个人组织实施土地出让。
第十七条 以划拨方式取得国有土地使用权的单位、个人，凡需要转让、出租或改变土地用途已不符合《划拨用地目录》条件时，必须依法报经有批准权的县级以上人民政府批准，与各县（市、行委）国土资源行政主管部门补签国有土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续后，方可转让、出租或改变土地用途。
第十八条 以划拨方式取得国有土地使用权的单位、个人，在划拨土地使用权设定抵押权，办理抵押登记时，应按有资质的评估机构评估的土地评定地价由县级国土资源行政主管部门集体核定出让金额，在土地抵押权实现时（即抵押人不能清偿抵押权人贷款而拍卖其土地使用权时），县级国土资源行政主管部门从拍卖所得价款中按原核定的出让金额收缴土地出让金。
第十九条 以出让等有偿使用方式取得土地使用权的单位、个人，凡改变原批准的土地用途、容积率的，必须依法报有批准权的县级以上人民政府批准，按规定补交不同用途和容积率的土地出让金差价后，办理变更登记、更换土地证书。
第二十条 依法通过出让等有偿使用方式取得的土地使用权，可以依法进入土地交易二级市场转让、出租、抵押和赠予。但转让、出租、抵押和赠予的土地使用权的使用年限不得超出土地使用权出让等合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
出让等有偿使用方式取得的土地使用权再进行转让时如产生土地增值，要按规定缴纳土地增值税。
第二十一条 国有企业改革和事业单位改制中土地资源处置，必须遵循“明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展”的原则。依法由同级国土资源行政主管部门办理，任何组织和个人不得擅自处置土地资产。
国有企业依法破产后原划拨土地使用权的处置，应当以招标、拍卖、挂牌或协议等方式依法出让，变现的资金优先用于职工安置。国有企业在改革、改制或破产收购、重组中，以出让方式取得土地，土地出让价低于基准地价或评估价的，土地只限于自用。因转让和用途改变，必须补交出让金差价。
国有企业进行股份制改造后，属国有独资或国有控股企业的土地使用权，可保留划拨方式。
第二十二条 国有企业在改革中退出国有序列，由原企业职工收购重组，按照有偿使用的原则办理土地使用权出让手续。土地出让金优先用于富余职工安置，剩余部分按有关规定上缴同级财政；非国有企业购买、兼并、参股原国有企业时，涉及原划拨土地使用权的必须以有偿方式取得土地使用权，按规定缴纳土地有偿使用费。若安置原企业富余职工，可根据安置职工费用冲减土地有偿使用费，冲减后仍有剩余的，按规定上缴同级财政。
国有企业在改革中退出国有序列和非国有企业购买、兼并、参股原国有企业的，对一次性缴纳土地出让金确有困难的，由企业提出申请，报同级国土资源行政主管部门同意，可分期付款，但付款期限最长不得超过5年。

第六章 统一管理
第二十三条 坚持土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量。各类建设项目用地、各类工业园区用地及各单位和个人使用的原划拨土地改变为商业经营性项目用地的，必须由县级国土资源行政主管部门统一管理、统一供应。
第二十四条 建设项目可行性论证时，建设项目实施单位必须依法向州、县（市、行委）国土资源行政主管部门提出建设项目用地预审，受理预审的国土资源行政行政主管部门参加建设项目的可行性研究论证，并根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家供地政策和建设用地标准，对建设项目用地有关事项进行审查，对建设项目用地方面的问题提出意见和建议，对不符合土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家供地政策的，提出调整方案和修改意见，出具建设项目用地预审报告。未经预审的建设项目，各级国土资源行政主管部门不予办理建设用地报批手续。
建设项目实施单位凭建设项目用地预审报告、建设项目环境影响报告书（表）和选址意见书向计划部门申请建设项目立项批准文件。由县级国土资源行政主管部门编制建设项目用地呈报说明书，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案等，经同级人民政府审核同意后，报有批准权的县级以上人民政府批准。
第二十五条 已取得土地使用权的单位、个人的用地，因土地利用总体规划或城镇建设总体规划的调整，对其土地使用权可进行调整或收回。被收回的土地，由政府依法给予补偿或另行调整用地。已取得土地使用权但已超过两年未使用的土地，由当地人民政府批准后依法无偿收回。
第二十六条 凡是用地单位和个人自行盘活的存量、闲置土地，如转让、合资、改变用途、置换、联建等，由国土资源行政主管部门核定土地收益，签订出让合同，依法办理土地出让手续和变更登记，土地收益中的15%上缴州政府财政，40%上缴县级政府财政，5%留给国土资源行政主管部门，作为土地出让金征收业务经费；40%留给原用地单位和个人。禁止非法转让、买卖国有土地。
第二十七条 农村牧区集体空闲土地可以用来发展集体经济，需要以空闲集体土地使用权合资、合作、联营、入股等形式进行开发建设的，在符合土地利用总体规划和村庄（集镇）建设规划的前提下，由县级国土资源行政主管部门收件审核，并逐级上报有批准权的县级以上人民政府批准。
第二十八条 建立土地用途管制制度。任何单位、个人不得擅自改变土地批准用途，确需改变的，必须报当地国土资源行政主管部门审核并报有批准权限的县级以上人民政府批准后，与国土资源行政主管部门重新签订土地使用权出让合同，补交土地出让金差价，办理变更登记。
第二十九条 建立土地调查制度和土地统计制度。县级国土资源行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查，包括土地权属调查、土地利用现状调查、土地条件调查，土地使用者应积极配合调查，并提供有关资料。县级国土资源行政主管部门会同统计部门依法进行土地统计，土地所有者和土地使用者必须如实提供统计资料。

第七章 附则
第三十条 本办法由州国土资源局负责解释。
第三十一条 本办法自公布之日起实施。


国务院


国务院批转劳动部、国家计委、财政部关于一九八九年国营企业工资工作和离退休人员待遇问题安排意见的通知
国务院


国务院同意劳动部、国家计委、财政部《关于一九八九年国营企业工资工作和离退休人员待遇问题的安排意见》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
在当前治理整顿期间，企业的工作任务很重，困难也比较多，妥善处理职工工资和离退休人员待遇问题，对于促进生产发展，更好地调动职工积极性，维护安定团结，具有重要作用。各地区、各部门一定要加强对企业工资工作和离退休人员待遇工作的领导，因地制宜，实事求是，及时
解决执行中存在的问题；要加强思想政治工作，教育广大职工发扬艰苦奋斗的优良传统，勤奋工作，顾全大局，不要相互攀比；要认真执行国家的政策规定，不得自行其是，以保证这项工作的顺利进行。

附：关于一九八九年国营企业工资工作和离退休人员待遇问题的安排意见
国务院：
按照“治理经济环境，整顿经济秩序，全面深化改革”的方针和今年的工作部署，现对国营企业工资工作安排和适当提高离退休人员待遇问题，提出如下意见：
一、各地区、各部门应当认真贯彻执行《国务院批转劳动部、财政部、国家计委关于进一步改进和完善企业工资总额同经济效益挂钩的意见的通知》（国发〔1989〕25号）。有条件的地区、部门，应积极实行工资总额同经济效益总挂钩办法；暂不具备条件的地区、部门，要实行
工资总额总包干办法。各地区、各部门对所属企业的挂钩办法应进一步加以改进和完善。挂钩指标必须符合国民经济发展对企业经济效益的要求和企业的生产经营特点，并能反映企业的实际效益；挂钩的工资基数不合理的在一九九○年要适当调整。企业因产品销售价格上涨而增加的盈利，
要采取措施合理剔除，不得计提效益工资。对于没有条件实行挂钩的企业，可以实行工资总额包干办法。
二、各地劳动部门要会同有关主管部门，根据国家关于压缩消费需求的精神，加强工资计划的科学性、严肃性，对企业的工资基金使用，严格进行管理。无论是实行了工资总额同经济效益挂钩的企业，还是未实行工资总额同经济效益挂钩的企业，都必须对实际发放的工资总额严格进行
控制，节余的部分，可以留作以丰补歉。
各部门对所属企业的工资基金使用，也应按照上述办法严格进行管理。
三、企业职工工资的增加，要取决于生产经营的发展和经济效益的提高。企业发放的奖金不宜过多，应当保持适当的奖金水平；要根据生产发展、经济效益的提高，按照职工贡献大小，逐步提高职工的基本工资水平，使职工的标准工资在工资总额中保持适当的比重。
实行工资总额同经济效益挂钩的企业，其效益工资的使用，由企业在国家政策规定范围内确定，国家不再统一安排调整工资。对于一九八七年以来实行了浮动升级的，允许将平均一级浮动工资转为标准工资，所需资金按国家规定的资金渠道列支。
未实行工资总额同经济效益挂钩的企业，一九八七年以来已经使用奖励基金安排职工浮动升级的，允许将平均一级浮动工资转为标准工资；没有安排浮动升级的和实行计件工资制的，也可以结合实际情况，参照上述原则办理。所需资金，在完成承包和上缴任务的前提下，从企业成本中
列支。
对于政策性亏损、微利企业，各地区、各部门可以根据实际情况，在这些企业确保完成当年国家下达的生产经营计划和承包任务的前提下，给予适当安排，其中奖金不足一个半月的，由各级财政根据财力情况给予适当补贴。
对于经营性亏损的企业，各地区、各部门要促使他们采取措施，加强管理，改善经营，尽快完成国家下达的生产经营计划和减亏任务。在此前提下，再由各地区、各部门根据实际情况，安排这些企业职工增加工资的执行时间和兑现增加的工资。
四、企业职工增加工资，在国家核定的增资幅度内，由企业自主安排。要贯彻按劳分配原则，注意克服平均主义，在考核的基础上进行。对于一九八七年以来已经多次升级的职工，这次可以不再安排。厂级领导干部增加工资，要按照劳动工资管理体制和企业干部管理权限，报上级主管
部门和劳动部门审批。职工的浮动工资转为标准工资，仍按一九八五年原劳动人事部颁发的国营大中型企业职工工资标准执行，并作为按标准工资计发有关待遇的基数。
按照《中共中央、国务院关于进一步清理整顿公司的决定》，凡已明确为经营性公司和以经营为主的公司，都应按企业办法执行。
五、适当提高大中专毕业生见习期的工资待遇。分配到企业的大学本科毕业生，见习期间的临时工资待遇由现行五十元提高到六十六元（六类工资区，不含副食品价格补贴。下同）；大专毕业生由四十五元提高到六十一元；中专毕业生由四十元提高到五十二元；取得双学士学位的本科
毕业生和未取得硕士学位的研究生毕业生，由五十五元提高到七十八元。上述大中专毕业生见习期满后，可以由所在企业单位根据其实际工作能力和表现，合理确定其定级工资，一般应掌握在不高于本人见习期临时工资一级以内。
已取得博士、硕士学位的研究生，毕业后分配到企业单位工作，如一时难以明确职务，其临时工资调整为：已取得博士学位的毕业生，由现行企业干部工资标准的八十四元提高到九十七元；已取得硕士学位的毕业生，由现行七十八元提高到九十元。待他们明确职务后，再按所任职务正
式确定其工资。
六、请各地区、各部门按照上述三、四、五项的要求，制定具体实施办法，并报送劳动部备案。企业职工增加工资方案，要经上级主管部门审查同意并报劳动部门审批后执行。执行时间要根据各企业经济效益、资金负担能力酌情确定，可以从一九八九年十月份起执行，也可以推迟。
企业要充分挖掘潜力，动员职工奋发努力，增产节约，在提高经济效益的基础上挣出钱来增加职工的工资。
七、适当提高下列离休人员的离休费。一九三七年七月六日以前参加革命工作的离休人员，其离休时工资低于一百二十四元的，可按一百二十四元领取离休费；一九三七年七月七日至一九四二年底参加革命工作的离休人员，其离休时工资低于八十七元五角的，可按八十七元五角领取离
休费；一九四三年一月一日至一九四五年九月二日参加革命工作的离休人员，其离休时工资低于七十八元的，可按七十八元领取离休费；一九四五年九月三日至一九四九年九月三十日参加革命工作的离休人员，其离休时工资低于七十元的，可按七十元领取离休费。
八、符合享受相当于一至两个月工资额生活补贴条件的离休人员，按《国务院关于提高主要副食品销价后发给职工副食品价格补贴的几项具体规定》（国发〔1979〕245号）享受的每人每月五元副食品价格补贴和按《国务院关于发给离休退休人员生活补贴费的通知》（国发〔1
985〕6号）规定享受的十二至十七元生活补贴费，均可与本人原标准工资合并，作为计发一至两个月工资额生活补贴的基数。
九、给一九五七年以来未升过级的离休、退休人员增发离休费、退休费。具体数额，为本人原标准工资与原劳动人事部《关于印发国营大中型企业职工工资标准的通知》（劳人薪〔1985〕31号）颁发的工资标准所列的相近工资额与上一级工资额之差。七、九两项待遇不能重复享
受。
十、给离休、退休人员（包括已享受七、九两项待遇的人员）普遍增发离休费、退休费。具体数额，为本人原标准工资与劳人薪〔1985〕31号文颁发的工资标准所列的相近工资额与上一级工资额之差（注，同上），低于八元的，按八元发给。
十一、适当提高退休费、退职生活费的最低保证数。年老和因病完全丧失劳动能力退休的，其退休费的最低保证数由原来的三十元提高到五十元；因工致残完全丧失劳动能力退休的，由四十元提高到六十元；因不够退休条件而退职的，由二十五元提高到四十元。
十二、上述七至十一项从一九八九年十月一日起实行。所需经费按现有渠道解决。具体办法，请各省、自治区、直辖市人民政府制定。
十三、集体所有制企业单位工资工作如何安排，离休、退休人员是否提高生活待遇及提高多少，由各省、自治区、直辖市人民政府结合实际情况研究确定。
以上意见如无不妥，请批转各地区、各部门贯彻执行。



1989年12月19日