山东省海域使用管理条例(2004年)

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山东省海域使用管理条例(2004年)

山东省人大常委会


山东省海域使用管理条例

  2003年9月26日山东省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2003年9月26日山东省人民代表大会常务委员会公告公布 自2004年1日1日起施行 根据2004年5月27日山东省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议关于修改《山东省实施〈中华人民共和国标准化法〉办法》等五件地方性法规的决定修正

第一章 总  则

  第一条 为了加强海域使用管理,维护海域使用权人的合法权益,促进海域的合理开发和可持续利用,根据《中华人民共和国海域使用管理法》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 本条例所称海域,是指本省行政区域内海岸线向海一侧内水、领海的水面、水体、海床和底土。海岸线的划定,按照国家有关规定执行。
  第三条 本省毗邻海域持续使用特定海域三个月以上的排他性用海活动以及进行海域使用监督管理的,应当遵守本条例。
  第四条 海域使用必须符合海洋功能区划,实行统一规划、综合利用、合理开发与环境保护相结合的原则。
  单位和个人使用海域,必须依法取得海域使用权。
  第五条 县级以上人民政府海洋行政主管部门负责本行政区毗邻海域使用的监督管理工作;其所属的海洋监察机构,负责海域使用的有关具体监督检查工作。

第二章 海洋功能区划

  第六条 省、设区的市和县(市)人民政府海洋行政主管部门应当会同有关部门,依据上一级海洋功能区划,编制本行政区毗邻海域的海洋功能区划。
  第七条 省海洋功能区划经省人民政府审核同意后,报国务院审批;设区的市海洋功能区划经本级人民政府审核同意后,报省人民政府审批;县(市)海洋功能区划由本级人民政府审核并经上一级人民政府复核后,报省人民政府审批。
  设区的市、县(市)海洋功能区划应当报国家海洋行政主管部门备案。
  第八条 因公共利益、国防安全或者进行重大能源、交通等基础设施建设需要变更海洋功能区划的,由原编制机关会同有关部门提出修改方案,报原批准机关批准;未经批准,不得改变海洋功能区划确定的海域功能。
  第九条 海洋功能区划经批准后,当地人民政府应当自批准之日起三十个工作日内向社会公布,但涉及国家秘密的部分除外。
  第十条 增殖、养殖、盐业、交通、旅游等行业规划涉及海域使用的,应当符合海洋功能区划。
  沿海土地利用总体规划、城市规划、港口规划、防洪规划涉及海域使用的,应当与海洋功能区划相衔接。
  第十一条 海洋行政主管部门应当根据经批准的海洋功能区划以及当地经济和社会发展状况、海洋环境保护和海上交通安全的要求,编制海域使用规划。
  编制海域使用规划应当坚持总量控制、提高利用效率和可持续利用的原则,统筹安排各类、各区域用海。

第三章  海域使用的申请与审批

  第十二条 县级以上人民政府应当鼓励有利于海洋资源和生态环境保护的开发利用活动,严格控制改变海域自然属性或者影响海洋生态环境的海域使用项目。
  第十三条 单位和个人需要使用海域的,应当依法向毗邻该海域的县级人民政府海洋行政主管部门提出用海申请。
  第十四条 下列项目用海,由省人民政府审批:
  (一)围海造地、码头、堤坝、围堰、储灰场等填海型项目用海不满五十公顷的;
  (二)盐田、渔池、半封闭式港池等围海型项目以及海上人工构造物用海六十公顷以上不满一百公顷的。
  第十五条 下列项目用海,由设区的市人民政府审批:
  (一)盐田、渔池、半封闭式港池等围海型项目以及海上人工构造物用海十公顷以上不满六十公顷的;
  (二)增殖、养殖、浴场、码头前水域、航道、锚地、旅游、体育活动等开放型项目用海二百公顷以上不满七百公顷的。
  第十六条 下列项目用海,由县(市)人民政府审批:
  (一)盐田、渔池、半封闭式港池等围海型项目以及海上人工构造物用海不满十公顷的;
  (二)增殖、养殖、浴场、码头前水域、航道、锚地、旅游、体育活动等开放型项目用海不满二百公顷的。
  第十七条 市辖区人民政府的海域使用审批权限,由所在市人民政府规定。
  跨行政区域的项目用海,由共同的上一级人民政府审批。
  第十八条 有下列情况之一的,不得批准使用海域:
  (一)不符合海洋功能区划和海域使用规划的;
  (二)破坏海域资源、环境、自然景观和生态平衡的;
  (三)造成航道、港区淤积、堵塞以及其他有碍锚地、港口生产作业的;
  (四)导致岸滩侵蚀和危害海堤等海岸工程安全的;
  (五)在石油及天然气勘查开采区、生物养殖场及其他重要的工程区域内开采海砂的;
  (六)妨碍航行、消防、救护、汛期行洪的;
  (七)对军事管理区有不利影响的;
  (八)法律、法规禁止的其他项目。
  第十九条 填海、围海以及投放人工渔礁等改变或者严重改变海域自然属性的用海项目,海域使用申请人应当提交海域使用论证报告。
  第二十条 县级人民政府海洋行政主管部门收到用海申请后,应当按照下列规定处理:
  (一)对属于本级人民政府审批权限范围内的用海申请,应当至迟在五个工作日内完成实地调查工作,并按照有关规定进行审核;
  (二)对属于设区的市人民政府审批权限范围内的用海申请,应当提出初审意见,报设区的市人民政府海洋行政主管部门审核;
  (三)对属于省人民政府审批权限范围内的用海申请,应当提出初审意见,报设区的市人民政府海洋行政主管部门进行复核;由其提出复核意见,报省海洋行政主管部门审核;
  (四)对属于国务院审批权限范围内的用海申请,应当提出初审意见,逐级上报设区的市和省人民政府海洋行政主管部门进行复核,由省海洋行政主管部门上报国家海洋行政主管部门。
  海洋行政主管部门提出的初审意见,在报上级海洋行政主管部门复核或者审核前,应当经本级人民政府同意。对用海申请进行初审或者复核的,应当至迟在十个工作日内完成;对用海申请进行审核的,应当至迟在二十个工作日内完成。
  第二十一条 县级以上人民政府海洋行政主管部门对属于本级人民政府审批权限范围内的用海申请,应当在本条例规定的时间内提出建议批准或者不予批准的审核意见,报本级人民政府决定。对不予批准的,作出决定的人民政府应当书面通知申请人,并说明理由。
  海洋行政主管部门审核海域使用申请,应当征求本级人民政府有关部门的意见。
  第二十二条 重大工程建设项目需要使用海域的,有关主管部门在审查项目建议书或者进行可行性论证时,应当征求有审核海域使用权的海洋行政主管部门的意见。
  第二十三条 同一用海项目使用相同类型海域的,应当依据总体设计整体提出申请,不得化整为零,分散报批。
  同一用海项目使用不同类型海域的,应当依据总体设计整体提出申请,按照本条例规定的审批权限分别审批。

第四章  海域使用权

  第二十四条 海域使用申请经依法批准后,由批准申请的人民政府登记造册,并向海域使用申请人颁发海域使用权证书。海域使用申请人自海域使用权证书领取之日起,取得海域使用权。
  第二十五条 海域使用权除依法申请取得外,有条件的应当通过招标或者拍卖的方式确定海域使用权人。
  海域使用权的招标或者拍卖,由有批准权的人民政府的海洋行政主管部门报本级人民政府批准后组织实施;招标或者拍卖方案,应当征求同级有关部门的意见。
  第二十六条 海域使用权的取得、变更或者终止,应当按照国家规定进行登记。经登记的海域使用权,由海洋行政主管部门在登记之日起三十日内向社会公告。海域使用权登记资料可以公开查询。
  经依法登记的海域使用权及他项权利受法律保护,任何单位和个人均不得侵犯。
  第二十七条 海域使用权最高期限,按照下列规定执行:
  (一)增殖、养殖用海十五年;
  (二)拆船用海二十年;
  (三)旅游、娱乐用海二十五年;
  (四)盐业、矿业用海三十年;
  (五)公益事业用海四十年;
  (六)港口、修造船厂等建设工程用海五十年。
  第二十八条 海域使用权人应当按照人民政府批准的用途合理使用海域,不得擅自改变海域用途;确需改变的,应当在符合海洋功能区划的前提下,按照原审批程序报经原批准用海的人民政府批准。
  对海域使用权有争议的,在争议解决之前,任何一方不得改变海域使用现状。
  第二十九条 海域使用权人在批准的海域使用年限内,可以依法转让、出租、抵押海域使用权。但法律、法规另有规定的除外。
  转让、抵押海域使用权的,应当依法办理登记手续。
  第三十条 海域使用权期满六十日前,海域使用权人可以依法申请续期;除法律另有规定外,原批准用海的人民政府应当批准续期。期满未申请续期或者申请续期未获批准的,海域使用权终止。
  海域使用权终止,海域使用权人应当交还海域使用权证书,并依法办理注销登记。
  第三十一条 因公共利益或者国家安全的需要,原批准用海的人民政府可以依法收回海域使用权,并根据海域使用权人已使用的年限和开发利用的实际情况,经评估后给予相应的补偿。

第五章  海域使用金

  第三十二条 海域使用权人必须依法缴纳海域使用金。海域使用金可以根据不同的用海性质或者情形一次缴纳或者按年度缴纳。
  对渔民使用海域从事养殖活动收取海域使用金的具体实施步骤和办法,按照国家有关规定执行。
  第三十三条 下列用海,免缴海域使用金:
  (一)军事用海;
  (二)海关、边防、海监、渔政、海事、港航行政管理等公务船舶专用码头用海;
  (三)非经营性的航道、锚地等交通基础设施用海;
  (四)教学、科研、防灾减灾、海难搜救打捞等非经营性公益事业用海。
  前款规定的用海项目,其海域使用权不得擅自转让、出租或者抵押。
  第三十四条 下列用海,经省财政部门和海洋行政主管部门审查批准,可以减缴或者免缴海域使用金:
  (一)公用设施用海;
  (二)国家和省重大建设项目用海;
  (三)增殖、养殖用海。
  第三十五条 海域使用金按照海域使用审批权限,由批准用海的人民政府的海洋行政主管部门负责征收。征收海域使用金,必须使用省财政部门统一印制的海域使用金专用收据。
  海域使用金必须按规定上缴财政,专户储存,主要用于海域整治、保护、开发和管理。

第六章  法律责任

  第三十六条 违反本条例规定,未经批准或者骗取批准,非法占用海域的,由海洋行政主管部门或者其所属的海洋监察机构责令退还非法占用的海域,限期恢复海域原状,没收违法所得,并按下列规定处以罚款:
  (一)非法占用海域进行围海、填海活动的,并处非法占用海域期间内该海域面积应缴纳的海域使用金十倍以上二十倍以下的罚款;
  (二)非法占用海域进行其他活动的,并处非法占用海域期间内该海域面积应缴纳的海域使用金五倍以上十五倍以下的罚款。
  第三十七条 违反本条例规定,有下列情形之一的,其批准文件无效,收回非法使用的海域;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;给他人造成损失的,应当依法予以赔偿:
  (一)无权或超越权限批准使用海域的;
  (二)不按海洋功能区划批准使用海域的;
  (三)将使用相同类型海域的同一用海项目化整为零、分散审批的。
  依照前款规定收回的海域,应当按照本条例第三章的规定重新办理海域使用审批手续。
  第三十八条 违反本条例规定,擅自改变海域用途的,由海洋行政主管部门或者其所属的海洋监察机构责令限期改正,没收违法所得,并处罚款;逾期不改正的,由颁发海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书,收回海域使用权。罚款按照下列规定执行:
  (一)将海域用途改为填海型项目用海的,处非法改变海域用途期间内该海域面积应缴纳的海域使用金十倍以上十五倍以下的罚款;
  (二)将海域用途改为围海型项目用海的,处非法改变海域用途期间内该海域面积应缴纳的海域使用金八倍以上十二倍以下的罚款;
  (三)其他擅自改变海域用途的,处非法改变海域用途期间内该海域面积应缴纳的海域使用金五倍以上十倍以下的罚款。
  第三十九条 违反本条例规定,海域使用权人不按期缴纳海域使用金的,由海洋行政主管部门责令限期缴纳;逾期不缴纳的,由颁发海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书,收回海域使用权。
  第四十条 县级以上人民政府及其海洋行政主管部门或者其他有关部门,在海域使用监督管理工作中,有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)擅自改变海洋功能区划确定的海域功能的;
  (二)对符合法定条件的海域使用申请不予受理或对不予批准的海域使用申请未依法说明理由的;
  (三)违反本条例规定颁发海域使用权证书的;
  (四)发现违法行为不予查处的;
  (五)不按照国家和省的规定收取和减免海域使用金以及截留、挪用、私分或者变相私分海域使用金的;
  (六)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

第七章  附   则

  第四十一条 在本省毗邻海域内使用特定海域不足三个月,可能对国防安全、海上交通安全和其他用海活动造成重大影响的排他性用海活动,参照本条例有关规定办理临时海域使用证。
  第四十二条 本省河流入海河口与海域的分界线,由省海洋行政主管部门会同省水利、黄河河务等有关部门划定后,报省人民政府批准。
  第四十三条 本条例自2004年1月1日起施行。




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佛山市商品房预售款监督管理实施办法

广东省佛山市人民政府


佛山市商品房预售款监督管理实施办法
佛山市人民政府
佛府(2001)010号



第一条 根据《广东省商品房预售管理条例》的规定,为加强商品房预售款监督管理,保证商品房预售款用于项目建设,维护商品房预售双方的合法权益,制定本办法。
第二条 市房地产交易登记机构负责商品房预售款的监督管理工作。
第三条 凡经批准在建的商品房项目,预售人(发展商,下同)向市房地产管理局申办《商品房预售许可证》之前,必须与市房地产交易登记机构、商品房项目所在地银行三方签订《佛山市商品房预售款专用帐户监管协议书》;预售人还须在银行设立商品房预售款专用帐户,有多个预售房项目的,应分别设立预售款专用帐户。拟办理银行按揭业务的,可在办理按揭业务的银行开设预售房款专用帐户。预售人凭银行出具的《开立商品房预售款专用帐户通知书》分别到市房地产交易登记机构备案和送市房地产管理局办理预售许可证。
第四条 预售人申领《商品房预售许可证》提交的资料由市房地产交易登记机构受理,然后送市房地产管理局审核。自受理之日起15个工作日内,市房地产管理局对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》;对不符合条件的,应书面通知预售人。
预售许可证应当载明:预售人和预售房款专用帐户开户银行名称、帐号、预售房项目、座落位置、楼号、楼层、建筑面积。
预售人预售商品房应在售楼处悬挂企业法人营业执照、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书以及注明预售商品房项目座落位置的规划平面图。
第五条 预售人预售商品房必须与购房人签订国家统一制定的《商品房购销合同》,并在合同中注明购房款存入的专用帐户名称、帐号。
《商品房购销合同》签订后30日内,预售人须凭银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证到市房地产交易登记机构办理购销合同的登记手续。市房地产交易登记机构应审查银行出具的付款凭证,监督购房人按合同约定的付款方式和时间,将预售款进入专用帐户。
第六条 预售人需要使用商品房预售款时,应向市房地产交易登记机构提交:
(一)《商品房预售款使用申请表》二份;
(二)预售人用款计划;
(三)预售人与承建商签订的施工进度合同;
(四)用于支付工程款的,提供建筑施工监理单位出具的施工进度证明和承建商的用款申请;
(五)用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供货商签订的购销合同。
第七条 市房地产交易登记机构在受理预售人用款申请后,按下列程序进行审查,于5个工作日内作出答复。
(一)审查预售人提供资料;
(二)前往施工现场勘查工程进度情况;
(三)用于支付工程款的,根据施工合同约定工程进度和承建商用款申请予以核准用款;
(四)用于支付购买建筑材料设备的,根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款;
(五)用于支付法定税费的款项在预售款总额的10%内核准用款。
同意使用预售款的,在申请表上加具核准意见,其中一份由市房地产交易登记机构保留,另一份由预售人送银行办理预售款拨付手续,银行按核准数额拨付。办理完毕后,预售人应将拨款回执送市房地产交易登记机构备案,并按《广东省商品房预售管理条例》规定向市房地产交易登记机构缴交拨付款项千分之二的监督管理服务费。
第八条 预售人应将预售款专用帐户的对帐单于每月15日前向市房地产交易登记机构提供。房地产交易登记机构与银行、预售人要密切配合,共同做好预售房款监督管理工作。
第九条 预售商品房项目竣工并通过依法验收合格并办理产权过户证明后,预售人可填写《商品房预售款专用帐户注销申请表》,向市房地产交易登记机构申请结清预售房款专户资金,经市房地产交易登记机构同意后,银行办理有关结算手续,注销该预售房款的专用帐户。
第十条 预售人未取得《商品房预售许可证》预售商品房或不按规定到市房地产交易登记机构办理购销合同登记手续、擅自收存或挪用预售房款等违反本办法规定的,由市房地产管理局责令其改正并按《广东省商品房预售管理条例》的规定实施行政处罚。
第十一条 各市可参照本办法制定实施办法。
第十二条 本办法由市房地产管理局解释。
第十三条 本办法自颁布之日起实施。


2001年1月19日

北京市物业管理办法

北京市人民政府


北京市物业管理办法

北京市人民政府令第219号


《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过,现予公布,自2010年10月1日起施行。

目录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章业主、业主大会与业主委员会

第四章 物业服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

北京市物业管理办法

第一章总则

第一条为了规范本市物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条本办法所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督,协调处理纠纷。

第二章前期物业管理

第五条建设单位应当在销售房屋前,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查,确需调整的,予以确认并公告。

第七条新建住宅物业,建设单位应当配建物业服务用房,包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等,并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米,其中地上房屋不得低于100平方米,业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业,也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并在销售场所公示,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;

(三)竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

(四)设施设备的出厂随机资料,安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)业主名册;

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验,可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章业主、业主大会与业主委员会

第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员;

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;

(五)筹集、管理和使用专项维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域内共用部分实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

第十八条业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:

(一)任职期限届满的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

(四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。
第四章物业服务

第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格,并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案,区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。

第二十四条物业服务合同期限届满前,全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的,应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

第二十五条物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当提前三个月告知业主。

第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:

(一)移交物业共用部分;

(二)移交本办法第十条规定的相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

(四)结清预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。

第二十九条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务,不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用,完善物业服务行业自律制度,促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素,定期发布物业服务成本信息。
第五章物业的使用与维护

第三十一条住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。

第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的,应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的,应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后,建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人,租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,应当向业主出具专业经营单位的发票,并不得向业主收取手续费等额外费用,不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照有关规定使用专项维修资金:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中,业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章法律责任

第三十九条违反本办法第十条规定,建设单位不履行交接义务的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。

第四十条违反本办法第十六条规定,建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。

第四十一条违反本办法第二十条规定,物业服务企业未按时将合同报送备案的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正,并可处1万元罚款。

第四十二条违反本办法第二十五条、第二十六条规定,物业服务企业擅自停止物业服务的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第四十三条违反本办法第二十七条规定,原物业服务企业未按规定交接的,由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的,可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定,原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的,可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的,由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定,新物业服务企业强行接管的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章附则

第四十五条本办法所称物业共用部分,是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主,在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定,是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的,是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业,包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布,1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。