广东省江门市发展和改革局 广东省江门市住房和城乡建设局


印发《江门市发展和改革局 江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》的通知




各市（区）发展和改革局（物价局）、住房和城乡建设局，各物业服务企业、房地产开发企业：

为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》，结合我市实际，我们制定了《江门市发展和改革局江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。



江门市发展和改革局 江门市住房和城乡建设局

二〇一二年七月三十一日



江门市发展和改革局 市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则



第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施〈中华人民共和国价格法〉办法》、《广东省物业管理条例》、《印发〈广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法〉的通知》等法律、法规及规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于江门市行政区域内物业服务企业的物业服务收费行为。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第五条 江门市物价局会同市住房和城乡建设局负责全市物业服务收费的管理监督工作。

各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。

第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，由各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度并公布，同时报上一级价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报物业所在地价格主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

第十条 实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。

制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

第十一条 前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据当地政府指导价范围制定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地政府价格主管部门备案。

前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。

第十二条 物业服务企业因服务项目、服务标准、服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务合同有约定的从其约定；无约定的应当通过业主大会决定，未成立业主大会的，物业服务企业应当采用书面征求意见形式，征求全体业主的意见，并将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，业主有权查阅相关资料。

经业主大会同意的，物业服务企业与业主委员会重新签订物业服务合同；采用书面征求意见的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务收费标准的调整，在政府指导价范围内的，报当地价格主管部门备案方可执行；超过政府指导价范围的，应当报当地价格主管部门核定后方可执行。

第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域绿化养护费用；

（四）物业管理区域清洁卫生费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）办公费用；

（八）管理费分摊；

（九）物业服务企业固定资产折旧；

（十）经业主同意的其它费用。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十六条 物业管理区域内业主共用场地路灯、住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、增压水泵、中央空调等业主共同使用的设施设备产生的水电费用按约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，定期向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。

业主如在物业服务企业签订的协议中约定将公共水电费纳入物业服务收费统一收取的，从其约定。

第十七条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）数量计收，也可按法定产权面积计收。具体标准由各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。

第十八条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业服务企业应当依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

第二十一条 业主对其物业进行室内装修，物业服务企业可向业主或装修承建单位收取装修保证金（押金）。住宅建筑面积大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超过3000元/户的装修保证金（押金），住宅建筑面积小于144平方米的可收取不超过2000元/户的装修保证金（押金）。

装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备，并经双方验收合格的，物业服务企业应在验收合格之日起15个工作日内全额无息退还装修保证金（押金）。

第二十二条 业主装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。委托物业服务企业安排清理的，清运费标准由业主和物业服务企业在签订住宅室内装修管理服务协议中协商确定。

第二十三条 物业服务企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过20元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。

第二十四条 实行小区出入证管理的，物业服务企业应当为业主免费配置每户不少于3张小区出入证（含IC卡），机动车按一停车位一证的方式免费配置车辆出入卡。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本合理收取工本费。

第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主所有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十六条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按《江门市物价局关于机动车停放保管服务收费管理实施细则》有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

第二十七条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。

第二十八条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十九条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

第三十条 物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。

第三十一条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。

第三十二条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：

（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；

（二）擅自设立强制性收费项目的；

（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

（四）不按规定备案的；

（五）不执行本细则第十四条、第十五条、第十六条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的。

第三十三条 本细则由江门物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。

第三十四条 本细则自2012年9月1日起执行，有效期5年。《江门市物业服务收费管理办法》（江价〔2004〕41号）同时废止，此前规定与本细则相抵触的，以本细则为准。



山西省晋城市人民政府


晋城市人民政府关于印发《晋城市水土保持预防监督管理实施办法》的通知


晋市政发（1995）106号
1995年12月6日


各县（市、区）人民政府、市直驻市各单位：

《晋城市水土保持预防监督管理实施办法》已经市政府研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

晋城市水土保持预防监督管理实施办法

　

第一条：为预防和治理水土流失，保护和合理利用水土资源，改善生态环境，发展农业生产。根据《中华人民共和国水土保持法》以下简称《水土保持法》和《山西省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》，结合本市实际情况，制定本实施办法。

第二条：凡在本市辖区内的机关团体、部队、企事业单位及农村都要认真贯彻执行“预防为主、全面规划、综合防治、因地制宜、加强管理、注重效益”的水土保持工作方针，按照国家有关水土保持法律、法规，积极开展水土流失综合治理。

第三条：县级以上人民政府水行政主管部门，主管本辖区的水土保持工作，并设置水土保持监督机构。市水行政主管部门设置水土保持监督总站，县（市、区）水行政主管部门设置水土保持监督站，乡（镇）水利管理站根据需要设置水土保持监督员。其职责范围是：

1、负责《水土保持法》及有关法律、法规的宣传和贯彻实施；

2、对采煤、采矿、筑路、修建电厂、冶炼、烧制砖瓦、石灰等造成的水土流失进行监督治理和检查验收；

3、审核建设施工单位和个人申报的水土保持方案报告书及审定书，并按有关规定程序审批；

4、根据山西省晋价涉字（1992）59号文件规定，负责水土流失补偿费、治理费的收缴工作；

5、对违反《水土保持法》和有关法律法规，造成水土流失的单位和个人依法进行查处。

第四条：资源开发和生产建设应兼顾国土整治和水土保持，坚持“谁开发谁保护，谁破坏谁治理”的原则，积极采取有效措施，治理水土流失。

第五条：凡在我市境内新建、扩建、改建的大中型工矿企业，从事筑路、采煤、采矿、冶炼的大中型工矿企业，要按《水土保持法》第十九条规定，编制水土保持方案报告书；小型工矿企业和个人开办采矿、小煤矿、小冶炼、砖瓦、石灰场等填写水土保持方案审定书，并请所在县（市、区）的水土保持监督机构审核。

第六条：建设单位编制的水土保持方案报告书、审定书的审批权限为：大中型工矿企业由所在县（市、区）水土保持监督机构审核呈报市水土保持监督机构审批；小型工矿企业和个体企业由县（市、区）水保监督机构审核审批。

未经批准的水土保持方案报告书及审定书的建设项目，建设项目主管部门不得列项安排，土地主管部门不得办理征地手续。

建设项目中的水土保持设计，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。工程竣工验收时，应同时验收水土保持设施，并有水行政主管部门参加。

第七条：凡在我市境内从事采煤、采矿、筑路、修建电厂、冶炼、烧制砖瓦、石灰等生产开发建设的单位和个人，都要按照规定标准交纳水土流失补偿费。对造成的水土流失应按批准的方案进行治理，如不能或不便自行治理的，按规定交纳水土流失治理费，由水行政主管部门统一安排进行治理。

第八条：凡在我市境内从事采煤、采矿、冶炼、筑路、修建电厂、烧制砖瓦、石灰的单位和个人，按照晋价涉字（1992）59号文件规定，交纳水土流失补偿费。

第九条：水土流失补偿费、治理费实行分级收缴的办法。凡在我市辖区内的国、省、市营企事业单位和军（警）办企事业单位的水土流失补偿费、治理费，由市水土保持监督总站负责收缴；县（市、区）营企事业单位、乡镇企业、村办企业和个体企业的水土流失补偿费、治理费由县（市、区）水土保持监督站负责收费缴。

第十条：凡在我市境内的工矿企业以及从事采煤、采矿、冶炼、烧制砖瓦、石灰等行业的单位和个人，要按照水土保持方案报告书及审定书确定堆煤、堆矿、堆渣、堆土的具体位置，并采取相应的水土保持治理措施。对已经堆放的，除按规定收缴补偿费外，视其堆积物大小和难度，限期3--6个月内整治完毕。限期内整治不了的按山西省晋价涉字（1992）59号文件有关规定，收缴治理费。逾期不交者，责令其停业治理。

第十一条：凡违反《水土保持法》和《山西省实施（水土保持法）办法》的单位和个人，按以下情况分别予以处罚：

1、凡在我市境内从事采煤、采矿、筑路、修建电厂、冶炼、烧制砖瓦、石灰等开发建设活动，造成水土流失不采取防治措施，也不交纳补偿费和治理费的单位和个人，除责令其补交费外，并处一千元以上一万元以下罚款。

2、不按本办法报送水土保持方案报告书或水土保持方案审定书的单位和个人，除责令其补办有关手续外，按国务院发布的《中华人民共和国水土保持法实施条例》第三十条规定，处以五百元以上，一千元以下的罚款。

3、拒绝、阻碍、无故刁难水土保持监督人员进行监督检查的，处以一千元至五千元罚款。

4、开垦25。以下5。以上荒坡地的单位和个人，必须申报水土保持方案，经当地县级人民政府水行政主管部门批准后，方可办理开垦手续。未经县级人民政府水行政主管部门批准，擅自开垦者，除责令其停止开垦外，并限期在一个月内申报水土保持方案和采取补求措施，按已开垦面积，每平方米处以零点五元至一元的罚款。

第十二条：收缴的水土流失补偿费、治理费，实行分级管理，专户储存，计划管理。由县（市、区）收缴的，80%留县（市、区）使用，上交者、市各10%，由市直接收缴的，90%留市使用，10%上交省厅。

第十三条：水土流失补偿费、治理费的使用，由市、县（市、区）水土保持监督机构提出治理水土流失用款项目，经计划部门批准，财政、银行部门监督使用。

第十四条：对在水土保持监督执法工作中有突出贡献或成绩显著的单位和个人，市人民政府将给予表彰和奖励。

对因不负责任、失职渎职，给国家和单位造成重大损失的水土保持监督执法人员，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。构成犯罪的要依法追究刑事责任。

第十五条：本办法由晋城市人民政府水行政主管部门负责解释。

第十六条：本办法自发布之日起执行。