青岛市城市房产交易管理办法(已废止)

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 01:30:14   浏览:9243   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

青岛市城市房产交易管理办法(已废止)

山东省青岛市人大常委会


青岛市城市房产交易管理办法(已废止)

  (1993年5月15日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 1993年5月30日山东省第八届人民代表大会常务委员会第一次会议批准 1993年5月30日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布施行 根据1994年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的1994年9月24日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议关于修改《青岛市环境噪声管理规定》等十九件地方性法规适用范围的决定修正 1994年10月12日重新公布)


  第一条 为加强对城市房产交易的管理,维护正常的房产交易秩序,保障当事人的合法权益,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 本办法所称房产交易是指个人之间、法人之间、其他组织之间及其相互之间进行的有偿转移房屋所有权或使用权及相关土地使用权的行为,包括房产的买卖、交换、抵押、典当、租赁等。
  房产交易中房屋租赁的管理,按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法》和《青岛市城市私有房屋管理办法》等有关规定执行。
  房产的赠与,依照本办法的有关规定管理。
  第三条 本办法适用于市南区、市北区、四方区、李沧区和各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区的城区和建制镇。
  第四条 青岛市房产行政管理部门是青岛市的城市房产交易主管机关。
  青岛市房屋产权产籍监理机构负责市南区、市北区、四方区、李沧区的城市房产交易行政管理工作;各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房产管理部门负责本辖区内的城市房产交易行政管理工作。
  第五条 房产交易行政管理部门的主要职责是:
  (一)审查房产交易当事人的资格,查验交易房产的权属;
  (二)办理房产交易监理登记手续;
  (三)确认交易房产评估价值;
  (四)进行房产交易的咨询,指导房产交易活动;
  (五)按其职责查处房产交易活动中的违法行为。
  第六条 房产交易应在房产交易市场内进行;房产交易市场的设置,须经青岛市房产行政管理部门批准;房产、土地、工商等行政管理部门在房产交易市场内按各自的职责进行管理。
  第七条 房产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
  禁止私下交易、隐瞒房价及其他损害国家、集体和他人合法权益的行为。
  第八条 有下列情形之一的房产,不得进行交易:
  (一)无合法房屋所有权证明和土地使用证明的;
  (二)房屋所有权或使用权及相关土地使用权有纠纷的;
  (三)房屋所有权证及相关土地使用权证与现状不符的;
  (四)房屋已列入规划改造范围且规划管理部门已核发建设用地规划许可证的;
  (五)依法限制该房屋所有权转移的。
  第九条 房产交易当事人办理房产买卖监理登记手续时,须持买卖契约和下列规定文书:
  (一)个人出卖房产的,须交验居民身份证、房屋所有权证、土地使用证;个人买房的,须交验居民身份证;委托代理人买卖房产的,代理人须出具经过公证的授权委托书。
  (二)单位出卖自管房产的,须提交房屋所有权证、土地使用证;单位购买房产的须出具单位证明;委托代理人买卖房产的,代理人须出具单位法定代表人的授权委托书。
  单位购买私有房产的,还应遵守《青岛市城市私有房屋管理办法》的有关规定。
  第十条 具备房屋开发经营资格的单位出售商品房屋,须持营业执照、建设工程规划许可证和土地使用等证明,到房产交易行政管理部门办理出售房屋登记手续。其中:出售已竣工商品房屋的,还须交验房屋竣工验收证明;预售在建商品房屋的,还须交验投入的开发建设资金(不含土地出让金)已达到计划总额的百分之二十以上,或地下基础工程建设已完成的有关证明。
  第十一条 房屋所有人出卖共有房屋,须提交房屋共有人同意出卖房屋的书面证明;出卖已出租的房屋,房屋所有人须提前三个月书面通知承租人。
  对出卖的房屋,在同等条件下,房屋共有人或房屋承租人有优先购买权。但房屋共有人或承租人在接到房产交易监理部门通知后,在三十日内不回复的,视为放弃优先购买权。
  有租赁关系的房屋出卖后,对尚未终止的原租赁合同,新的房屋所有人和原承租人应继续履行。
  第十二条 房产交换、赠与,当事人应按照本办法买卖房产的有关规定办理监理登记手续,并缴纳税费。
  第十三条 以房产进行抵押、典当的,当事人应在签订抵押、典当协议时,到房产所在地房产交易行政管理部门登记。
  抵押期或典当期满,房屋所有权转移的,当事人应按照本办法买卖房产的有关规定办理监理登记手续。
  第十四条 已确认产权的房产交易,当事人须委托房产交易评估机构评估房产价值,并按规定缴纳评估费。
  房产交易当事人办理房产交易监理登记手续,须按规定缴纳交易监理费。
  评估费、交易监理费的标准,由青岛市房产行政管理部门会同物价部门制定,按规定的程序报批。
  第十五条 房产交易当事人须按规定纳税。
  在房产交易中土地有增值的,由房产交易行政管理部门按国家规定收取土地增值费。
  第十六条 房产买卖价格,由房产交易当事人协商议定;协商议定的价格明显低于现行市场价格的,按市场价格计征税费。
  第十七条 房产交易行政管理部门在接到交易当事人的房产交易监理登记申请后进行审查,对符合规定的,应在三十日内办理房屋所有权转移登记手续。
  第十八条 房产交易中,房屋所有权发生转移的,房产交易当事人应按有关规定办理土地使用权转移手续。
  第十九条 任何单位和个人都有权检举、揭发房产交易中的违法行为。有关部门要保护举报人,对举报有功者,由房产交易行政管理部门给予奖励。
  第二十条 对私自进行房产交易的,由房产交易行政管理部门责令补办房产交易有关手续,缴清税费,对当事人按应缴房产交易监理费的一至三倍处以罚款。
  隐瞒房价的,除责令其补交税费外,对当事人按应缴房产交易监理费的一至三倍处以罚款。
  第二十一条 对在房产交易活动中有违反工商行政管理法律、法规行为的,由工商行政管理部门依照有关规定进行处理。
  第二十二条 对在房产交易活动中有违反国有资产管理法律、法规行为的,由国有资产管理部门依照有关规定进行处理。
  第二十三条 当事人对房产交易行政管理部门的行政处罚决定不服的,可在接到行政处罚决定书之日起十五日内,向青岛市房产行政管理部门申请复议;对复议决定仍不服的,可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉;当事人也可以在接到行政处罚决定书后依法直接向人民法院起诉。
  对逾期不申请复议或不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
  第二十四条 房产交易中发生纠纷的,当事人可以依照《青岛市城市房产纠纷仲裁条例》申请房产仲裁机构进行仲裁,也可以依法直接向人民法院提起诉讼。
  第二十五条 房产交易监理部门的工作人员在房产交易活动中,滥用职权、徇私舞弊的,由有关部门给予行政处分和经济处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第二十六条 按住房制度改革有关规定购买房屋和以所购买房屋进行交易的,依照住房制度改革的有关规定执行。
  第二十七条 涉外房产交易按有关规定执行。
  第二十八条 本办法具体应用中的问题,由青岛市房产行政管理部门负责解释。
  第二十九条 本办法自发布之日起施行。

下载地址: 点击此处下载
电子商务中《消费者权益保护法》适格主体研究

张雨林 中国电子商务协会政策法律委员会

注明:本文载《电子商务》 2007年第1期

摘 要:本文首先阐述了电子商务中消费者权益保护现状;其次对电子商务中《消费者权益保护法》适格主体进行了界定,其中详细分析了C2C交易模式中个人销售者是否可以成为经营者;最后建议从立法层面确定电子商务中经营者与消费者的概念并对经营者进行有效的监管。

关键词:电子商务;消费者;经营者;适格主体;

一、电子商务中消费者权益保护现状

近年来,我国网商群体从400万迅速增长到2000万的规模,采用电子商务手段开拓交易市场,成为一股迅猛的潮流,电子商务发展前景十分可观。然而伴随电子商务的蓬勃发展的是:网络购物成为在消费者投诉的重点,其中对B2C和C2C交易中的投诉占大部分。根据中消协发布的数据,2005年,涉及互联网的投诉达7189起,与上一年相比,增长幅度达到96.3%,增幅居各类投诉的首位。事实上,网络销售坑骗消费者事件的实际发生数要远远高于这一数量,因涉及金额不多或不法商家无迹可寻等各种因素,多数消费者最终选择放弃投诉。如此众多的网络欺诈对电子商务是不利的,可能导致消费者对电子商务失去信任与信心,这不利于电子商务在我国的普及与发展。

目前《电子签名法》、《电子支付指引(第一号)》都已经出台,但因为该类法规并未直接对电子商务消费者权益保护作出明确的规定,且在现阶段该类法规对普通消费者的适用具有一定的不可操作性,而有关网络欺诈的事件屡屡发生并呈上升趋势,说明我国在此领域对消费者权益保护的立法还不够完善,需要进一步。《江西省互联网上经营主体登记后备案办法》明确指出,今后“网上开店”不仅要办照,而且必须进行网上备案。B2B、B2C、C2C交易模式都属于监管范围之内。这意味着网上经营主体登记备案的方式将从政府方面对网上的经营者进行宏观的约束与限制,但这种约束与限制从目前我国的网络现状来看,仅仅限于“宏观”层面,而且《办法》作为地方规章,本身具有地域局限与无强制力。由此看来,《办法》的实行象征意义要远远大于其实际意义。

对网络消费者权益保护单从加强行政监管、实行行业自律、建立信誉评价机制、完善社会信用体制等方面入手是远远不够的,任何制度的完善都需要立法作为基础与指导。《消费者权益保护法》作为消费者权益保护体系的基础,现阶段面临的关键问题是:其在电子商务中适格主体的界定。这是《消法》在电子商务环境是否适用与解决电子商务消费纠纷的依据,也是建立网络消费者权益保护体系的法理基础。

二、电子商务中《消费者权益保护法》适格主体的界定

电子商务中可能存在消费者与经营者的交易模式有三种:B2B、B2C、C2C,其中B2C模式中存在消费者与经营者是毫无争议的。值得探讨的是:B2B、C2C模式中是否存在消费者与经营者,对电子商务中消费者与经营者主体资格的界定涉及到该问题的解决。

我国现行的《消费者权益保护法》并没有明确界定消费者的概念,也没有对消费者的主体资格进行说明。根据国家标准局《消费品使用说明总则》的界定,可以成为消费者主体的只能是“个体社会成员”。而目前有些学者认为若单位购买生活资料最后也是由个人生活消费而使用,那么该单位和集体是属于消费者权益法保护范围的。在这种特定情况下, “单位”、“集体”或者“组织”是否构成消费者的主体值得商榷:

首先,国际通行的规则是将消费者定位于个人。从目前法学理论界的观点和世界各国消费者权益保护法的立法惯例看,消费者的主体资格只限于个人,例如:《牛津法律大辞典》解释是,消费者是指那些从经营者处购买、获得、使用各种商品和服务的人;国际标准化组织(ISO)消费者政策委员会定义为,为个人目的购买或使用商品和服务的个体社会成员;《欧盟消费者远程合同指令》定义为,非出于商业、买卖、职业目的而缔结合同的任何自然人。

其次,只有自然人才能成为最终消费的主体,单位购买生活资料的基点仍是个人生活消费。消费者权益保护法所指的消费是个人消费,或者说是直接消费。在单位作为商品的买受人,服务合同的订立者时,其不能直接进行生活消费,不能作为最终消费者。法人或其他组织因消费而购买商品或接受服务应由合同法调整,而不应受消费者权益保护法调整。如果单位坚持依照《消法》来主张权利,这种情况下它相当于我国民事诉讼制度中的诉讼代表人。

最后,从消费者权益保护的立法角度看,立法宗旨是为了保护交易中弱势一方,就单位所具有的实力而言,很难将其视为市场中的弱势一方。消费者在交易过程中作为个人往往处于弱者地位,故受到消费者权益保护体系的特殊保护。且其与经营者相比较缺乏交易经验或缺乏足够的交易信息和交易能力,从而导致在交易中已不具有和对等经营者的实力,所以要求国家立法进行干预;而法人或其他组织在进行交易时,有足够的经济实力与团体力量和经营者抗衡,甚至在某些情况下处于强势地位,法律上无给予特殊保护的必要。

因此,具有消费者主体资格的只能是个人,本文将“消费者”定义为:消费者是为生活消费目的购买、使用商品或者接受商业性服务的,由国家专门法律保护其消费权益的个体社会成员。电子商务只是人们生活消费的手段之一,它没有改变消费者的定义及法律保护,所以现行法对消费者的定义适用于电子商务中的消费者。根据上文,电子商务中具有消费者主体资格的为:出于生活消费目的通过互联网购买、使用商品或接受商业性服务的个人。那么,B2B交易模式中的单位购买者不具有网络消费者的主体资格,即B2B交易模式中不存在消费者与经营者。

消费者与经营者是相对应、相对立的二者,没有经营者就没有消费者,反之亦然。我国《消费者权益保护法》对经营者的概念未作解释,也未对其主体资格进行界定。《反不正当竞争法》规定的经营者有法人、其他组织和个人。《产品质量法》用的是“生产者”、“销售者”概念,未将两者合称。实践中,经营者的概念也不明确,对其的认定没有统一的标准,我国对经营者注重的是经营许可证或商业行为。根据我国的实践情况,本文对经营者的定义强调的是“取得经营许可证”,故将“经营者”界定为:指以营利为目的,从事商品生产、销售和商业性服务,并已经取得经营许可证的法人、其他组织和个人。同时,本文认为电子商务中具有经营者主体资格的有:通过网络技术手段达到营利目的,从事商品生产、销售和商业性服务的法人、其他组织和个人。即经营者不仅仅存在于B2C交易模式中——在C2C交易模式中,虽然销售方为没有经营许可证的个人,但个人销售者应被视为经营者,以令其对应的购买者自然成为消费者,双方行为受消费者权益保护法调整。具体的原因有以下几点:

1.从消费者权益保护的立法角度看,消费者作为分散孤立的个人,实力弱、手段弱,在消费时处于不利或弱势地位,《消法》强调经营者与消费者处于平等地位,并且在规定中侧重于对消费者的特殊保护;在网络交易环境下,因网络的虚拟化、技术化、无纸化(电子化)使消费者更处于不利或弱势地位。且信息不对称性等因素更加严重,[1]例如:在C2C交易中,在线销售者只是披露商品信息或自己的身份信息,消费者无法对其信息作出真伪的鉴别。如果销售者披露的信息存在虚假,那购买者的权益将无法得到保障。信息不对称在C2C交易模式里表现的淋漓尽致,整个交易过程中购买者始终处于弱势地位。

2.在C2C交易模式下,企业以个人身份注册并从事经营完全可能,而购买者很难得知与其交易的对象究竟是企业还是个人。如果法律一概将企业注册为个人用户的销售者排除在经营者的范围之外,那么与这类销售者进行交易的个人购买者不会被法律视为消费者从而无法受到特殊的保护。

3.C2C交易中,大部分的个人销售者以出售商品为业,主观上具有营利目的,客观上存在营利行为。由于网络的特性,个人销售者可以只凭借个人身份证或相关证件开设“店铺”,销售商品。其“店铺”规模及产品种类甚至可以和现实生活中的商家相媲美,甚至规模更大、种类更多。其销售方式涉及“拍卖”、零售、批发等。这类个人销售者的性质和现实生活中的经营者是一样的,唯一的区别是其不需要经营许可证就可以在网上经常性地从事经营活动。将这一类个人销售者视为经营者,更有利于网络消费者权益的保护。且当前网民对C2C交易中产生的纠纷或欺诈,都认为应当属于消费者权益保护法体系的救济范围。事实上,在C2C交易中遭受欺诈的网民很大都选择向相关的消协或工商部门投诉。

C2C交易模式中,如何以特定的标准来确定个人销售者为经营者,这涉及到制订法律的技术问题,本文不作论述,但建议从以下几个方面考虑:1.个人销售者是否以出售商品为业,具有营利目的。2.个人销售者出售商品的数额或交易频率具体达到的标准。3.个人销售者“店铺”货物的库存量具体达到的标准。

三、相关立法内容与监管措施建议

在目前网络法律规范与政府监管制度不完善的状态下,笔者认为应当考虑从立法层面确定电子商务中经营者与消费者的概念,对《消费者权益保护法》若干内容进行修订或是出台电子商务领域消费者权益保护的单行法规,以推动电子商务的普及与发展:

1、明确网络消费者的概念。这有利于网络交易纠纷中消费者身份的确定,从而可以令被侵权人明确选择合适的法律与合适的救济途径。目前,在国外的有关电子商务消费者权益保护的法规中都明确消费者的概念,如:《新西兰电子商务领域消费者保护示范法》规定:消费者指任何自然人;《加拿大电子商务领域消费者保护指南》规定:消费者为个人、家庭成员、亲戚的需要而进行商业交易的个体社会成员。

2、确定网络经营者包含自然人和法人。这一点的确定较现行的消费者权益保护法规将扩大对消费者权益的保护,从而可以适用于电子商务中涉及消费者权益的各种交易模式,令消费者在需求救济时有法可依,并且这一点的确定也符合电子商务发展的趋势。《欧盟消费者远程合同指令》中的经营者是指任何自然人或法人,其以商业或专业能力缔结合同;《新西兰电子商务领域消费者保护示范法》中对企业的定义为:任何个人或法人,包括从事1986年《公平交易法》中界定的政府机构。值得探讨的问题是:网络经营者为个人时是否必然需要取得经营许可证。

物资部、国家物资储备部门储备物资资金管理暂行办法

物资部


物资部、国家物资储备部门储备物资资金管理暂行办法

1990年1月1日,物资部

为进一步加强国家储备物资资金(以下简称储备资金)管理,提高资金使用效益,根据财政部批准的储备物资变价款留给国家物资储备局(以下简称国家局)包干使用的有关规定,结合本部门的实际情况,特制定本办法。
一、储备资金的管理原则
(一)储备资金是收储国家储备物资的专项资金。从一九八八年起,储备物资变价款不再上缴财政部,全部留在国家局负责管理和使用。资金性质仍为国家储备资金,专项用于补充储备物资(包括用于计划安排、预购期货、开发短线、调换品种等),不得挪作他用。
(二)储备资金实行收支两条线的方式进行管理和核算,收购储备物资所需资金,由用款单位申请,国家局逐级下拨(包括以划帐方式划拨的资金),物资调拨出库收回的资金由收款单位逐级上缴国家局。
(三)储备资金必须在国家银行开立专户存储,并单独进行核算。国家储备物资变价款存入银行后,均按银行存款的有关规定计算利息,省区储备局(以下简称省、区局)和基层单位发生的利息收入应及时逐级上缴国家局,连同国家局发生的利息收入一并转为储备资金。
(四)储备资金属于中央财政所有,由国家局代为管理的专项资金。在物资储备周转过程中的储备资金免征印花税。储备物资出库收回的变价款和储备资金产生的资金增值(包括实物增加)暂免营业税和所得税,不交能源交通重点建设基金和国家预算调节基金。
(五)国家物资储备部门每年需要的储备物资管理费,由国家局根据省、区局和直属单位编报的年度物资管理费预算汇总编报部门的总预算,报经财政部批准后在储备物资变价款中列支。
(六)为提高资金使用效益,确保资金的完整,各级单位必须切实加强储备资金的管理与核算,加速资金周转,防止资金积压,省、区局和直属单位在月份终了后通过电报月报报送资金运用情况,年度终了后通过年度决算向国家局报告资金的领拨、使用、上缴、结存和溢损情况。国家局通过年度决算向财政部报告全年资金的运用情况。
二、储备资金的请拨和上缴
(一)收购储备物资资金的申请和拨款
收购储备物资所需资金由国家局逐级拨给收储单位。
1.收购国内生产的储备物资所需资金由收储单位逐级申请,由国家局逐级下拨。收储单位要按订货合同所列收购物资的数量和进货时间计算申请。由于合同变更、进货时间变更等原因不用,或较长时间不用,以及多余的资金要及时交回。
2.收购国外进口的储备物资,由国家局同有关外贸进出口公司进行结算,并支付货款(包括各种税费),国家局按支付金额分别以划帐的方式划拨收储单位。收储单位收到后视同拨入储备资金入帐。
3.港口办事处为办理进口物资转运给收储单位垫付港口费用和运杂费所需的周转金,根据转运任务逐级申请,由国家局逐级下拨。如因任务减少或多余的周转金要及时交回。港口垫付的费用要及时向收储单位收回。
(二)收回物资变价款的上缴
储备物资出库收回的变价款(包括应收回上缴的费用以下同)要逐级上缴国家局。
1.基层单位物资出库后要及时收回货款,并于收到货款后三日内上缴省、区局并由省、区局及时汇缴国家局。直属单位收到货款后三日内上缴国家局。
2.各单位物资出库结算原则上采用银行汇票的结算方式(在签订供货合同时应予注明),以避免用户拖欠货款。对于发生或已经发生用户拖欠的货款,要采取有力措施积极认真地进行催收和收回,以免影响资金周转或造成资金损失。
三、储备资金的溢损处理
(一)资金的溢余处理
1.储备物资调拨出库发生的价格溢余、储备物资在入库、储存和出库过程中发生的物资溢余以及储备物资变价款在周转使用中产生的增值均转为储备资金。
2.基层单位发生的资金溢余(包括物资在办理提赔后收回的索赔款、利息收入等),全部逐级上缴国家局,不得截留和挪用。
(二)资金亏损的处理
1.经上级批准淘汰报废或降价处理、合理损耗、意外事故和自然灾害等发生的储备资金亏损以及调拨出库发生的价格亏损,通过决算逐级上报国家局审核汇总报财政部审批后冲减储备资金。
2.由于责任事故造成的资金损失,应认真查明原因进行处理。情节严重的要追究单位负责人和当事人的责任。其资金损失,应根据金额大小分别经各级领导审批后方能核销。
因责任事故造成资金亏损核销的审批权限规定如下:
(1)损失金额在五百元以下的,由基层单位负责人审批,报省、区局(直属单位报国家局)备案。
(2)损失金额在五百元以上五千元以下的,由基层单位提出处理意见报省、区局审批,并报国家局备案。直属单位,由单位负责人提出处理意见报国家局审批。
(3)损失金额在五千元以上的,由基层单位提出处理意见报省、区局审核并提出处理意见,报国家局审批。
四、责任和纪律
管好用好储备资金是物资储备部门的一项重要工作任务,各级领导和财会人员必须对本单位管理的储备资金负责。单位负责人要加强对储备资金管理工作的领导,要经常过问和研究资金的管理和运用情况,财务部门要和业务(物管)部门密切配合共同管好储备资金。财会人员要加强储备资金核算,及时准确地反映资金的管理和运用情况,并实行有效的监督。
在储备资金管理中,要严格执行有关政策,法规和管理制度,遵守财经纪律。对忠于职守、认真搞好资金管理并做出成绩的单位和人员应给予表扬和鼓励。对于玩忽职守、擅自挪用储备资金或由于责任事故造成资金损失的单位和有关领导及当事人应视情节给予纪律处分,触及刑律的应依法处理。
五、本办法自一九九○年一月一日起实行。省、区局可根据本办法的规定,结合实际情况制定实施细则,并报国家局备案。