依法更换物业服务公司,维护自身权益/张智育

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 07:44:35   浏览:8131   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
依法更换物业服务公司,维护自身权益

张智育


  事由:朋友王先生来咨询,称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题,因此未与之签订新的服务合同,原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱,对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况,小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司?业主在物业管理中到底有什么权利,应该受什么限制?

解析:一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

  王先生所住小区已于2006年成立业主大会,依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业管理企业的权利,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。

  法律依据:1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。

  需要注意的是,小区的业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

  更换物业管理企业的条件有:1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

  2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。

  《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条,《重庆市物业管理条例》第十九条,规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业,建设单位计为一个业主人数。

  王先生所住小区,与物业公司的服务合同已经到期,已达到约定解除的条件,可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区,开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算,但考虑到其面积占到小区面积近半,必须对其联合,达成一致。

三、更换物业管理企业所需程序

  业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。

  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开,决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中,必须保证广大业主的知情权

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;
(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
下载地址: 点击此处下载

云南省红河哈尼族彝族自治州矿产资源管理条例

云南省人大常委会


云南省红河哈尼族彝族自治州矿产资源管理条例
云南省人大常委会


(1995年3月20日云南省红河哈尼族彝族自治州第七届人民代表大会第三次会议通过 1995年5月31日云南省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准)


第一条 为加强矿产资源勘查、开发利用和保护的管理工作,根据《中华人民共和国民族区域自治法》、《中华人民共和国矿产资源法》及有关法律、法规的规定,结合红河哈尼族彝族自治州(以下简称自治州)的实际,制定本条例。
第二条 凡在自治州境内从事矿产资源勘查、开采和矿产品加工、经营的单位和个人,必须遵守本条例。
第三条 勘查、开采矿产资源必须坚持综合勘查、合理开发、综合利用和有效保护的方针。
第四条 凡在自治州境内从事矿产资源勘查、开采和矿产品加工、经营的企业,应作出有利于自治州经济发展,有利于当地群众生产和生活的安排。
自治州境内可以由本地方开发的矿产资源,经县级以上人民政府批准,可优先合理开发利用。
第五条 自治州应巩固和发展国有矿山企业,积极扶持集体矿山企业和私营矿山企业,引导个体采矿业的健康发展。
第六条 自治州人民政府应制定优惠政策,引进资金、技术和人才,开发利用矿产资源。
第七条 自治州、县(市)矿产资源管理局(以下简称矿管局)是同级人民政府主管矿产资源的职能部门,主要职责是:
(一)宣传、贯彻执行有关法律、法规和本条例;
(二)组织编制矿产资源勘查、开发规划,按规定分配矿产资源;
(三)对自治州境内矿产资源的勘查、开采和矿产品加工、经营活动进行监督管理;
(四)依法审批、颁发采矿许可证、矿产品加工许可证、矿产品经营许可证;
(五)对违反矿产资源管理法律、法规的行为实施行政处罚;
(六)调处采矿权属纠纷;
(七)按规定征收和管理使用矿产资源补偿费。
第八条 各级人民政府所属有关部门应协助同级矿管局做好矿产资源开发利用与保护的监督管理。
第九条 在自治州境内从事矿产资源勘查的单位,应持勘查许可证到自治州和当地县(市)矿管局备案,并接受其监督和管理。
勘查单位发现新的矿产资源,应报自治州矿管局。勘查工作结束后,应将简要资料抄送当地县(市)矿管局及州矿管局。

勘查单位在勘查过程中应保护矿产资源和其它资源,保护生态环境和文物古迹。
勘查单位不得以勘查为名,擅自采矿和销售矿产品;需要采矿和销售矿产品的,应按规定履行申报手续。
第十条 任何单位和个人不得阻挠勘查工作的正常开展,不得破坏地质、测量标志;不得进入勘查作业区进行采矿活动。
第十一条 集体、私营矿山企业和个体采矿者必须依法领取采矿许可证,并持证办理有关手续。
州、县(市)新办的国有矿山企业,由所在县(市)矿管局审核,州矿管局颁发采矿许可证。
第十二条 采矿权的转移,必须征得原发证机关审查批准,并办理转移手续。
第十三条 矿山企业因采矿权属发生争议时,由当事人协商解决;协商不成的,由矿区所在地的县级矿管局处理。
矿区范围跨县级行政区域的采矿权属纠纷,由当事人协商解决;协商不成的,由州矿管局处理。
第十四条 自治州实行矿产品加工、经营许可证制度。加工、经营矿产品的单位和个人应到当地矿管局办理矿产品加工许可证、经营许可证,并持证办理其它有关手续。
第十五条 自治州实行矿产督察制度。州矿管局设置矿产督察员,对各类矿山企业进行矿产督察工作。
州矿管局可授权县级矿管局组成矿产督察组,行使矿产督察员的职权。
第十六条 州及县(市)建立矿产资源开发利用与保护基金。资金从征收的矿产资源补偿费中按比例提取,各级财政给予适当补贴;基金主要用于地质勘查、矿业秩序维护、资源利用与保护。
第十七条 有下列事迹之一的单位和个人,由各级人民政府或矿管部门给予表彰奖励:
(一)贯彻执行有关矿产资源法律、法规及本条例成绩显著的;
(二)发现具有重大经济价值的矿产资源的;
(三)综合利用和回收矿产资源成绩显著的;
(四)对开发利用矿产资源提出合理化建议,被采纳并取得显著效益的。
第十八条 有下列行为之一的,由县级以上矿管部门给予处罚:
(一)未取得采矿许可证擅自采矿的,责令停止开采,没收采出的矿产品和违法所得,可以并处违法所得金额50%以下的罚款;
(二)超越批准的采矿范围采矿的,责令退回本矿区范围内开采,赔偿损失,没收越界采出的矿产品和违法所得,可以并处违法所得金额30%以下的罚款;拒不退回本矿区范围开采的,由原发证机关吊销采矿许可证;
(三)未经原发证机关同意,擅自转移采矿权的,没收违法所得,并对双方分别处以违法所得金额一倍以下的罚款;
(四)违反采矿程序,采取破坏性开采方法,乱采滥挖,造成矿产资源严重破坏的,责令限期改正,赔偿损失;拒不改正的,吊销采矿许可证,并处相当于矿产资源损失价值50%以下的罚款;
(五)违反规定收购和销售国家统一收购的矿产品的,没收违法所得,可以并处违法所得金额一倍以下的罚款;
(六)加工企业选矿回收率或冶炼回收率达不到设计要求的,限期整改,对不整改或整改后仍达不到要求而继续生产的,视情况予以处罚;
(七)无矿产品加工许可证加工矿产品的,没收加工设备及违法所得,可以并处违法所得金额50%以下的罚款;
(八)无矿产品经营许可证经营矿产品的,没收矿产品,并处以矿产品价值50%以下的罚款。
(九)伪造、涂改、倒卖采矿许可证、矿产品加工许可证、矿产品经营许可证的,没收非法所得,并处10000元以下的罚款;
第十九条 矿业管理人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十条 违反本条例的其他行为,由有关部门按照有关法律法规的规定给予处罚;违反治安管理规定的,由公安机关给予处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的,依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定办理。
第二十二条 本条例具体应用中的问题,由自治州人民政府矿产资源主管部门负责解释。
第二十三条 本条例报云南省人民代表大会常务委员会批准后公布施行。



1995年5月31日

枣庄市人民政府关于印发《枣庄市超标准耗能加价管理办法》的通知

山东省枣庄市人民政府


枣政发(2007)71号

枣庄市人民政府关于印发《枣庄市超标准耗能加价管理办法》的通知




各区(市)人民政府,枣庄高新区管委会,市政府各部门,各大企业:
  现将《枣庄市超标准耗能加价管理办法》印发给你们,望认真遵照执行。



   二○○七年十月十七日




  

枣庄市超标准耗能加价管理办法




  第一条 为鼓励节能,减少能源浪费,加强超标准耗能加价管理,依据《山东省节约能源条例》及《山东省超标准耗能加价管理办法(试行)》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称超标准耗能,是指用能单位超过国家、省标准化行政主管部门或节能行政主管部门颁布的有关能源效率、能源消耗限额标准使用能源。
  第三条 对超过限额标准用能的单位实行加价,以能源基准价格为基础,按照以下标准征收:
  (一)超标准10%以内,超耗部分加价1倍;
  (二)超标准10—20%(含10%),超耗部分加价2倍;
  (三)超标准20%以上(含20%),超耗部分加价3倍。
  能源基准价格为:电每千瓦时0.6元,标准煤每吨500元(原煤和其他能源按国家规定折算为标准煤),并由市物价局会同有关部门根据国家、省规定和能源市场价格变动情况适时调整。
  第四条 超标准耗能加价费按照单位产品实际消耗能源量与限额标准的差额,分别乘以核算期内合格产品产量、能源基准价格以及相应的加价倍数计算。计算公式如下:
  超标准耗能加价费=(单位产品实际消耗能源量—限额标准)×核算期内合格产品产量×能源基准价格×加价倍数
  其中,产品所消耗能源是电能的,直接按电能计算加价费;所消耗能源是电能以外其他能源的,按照国家标准规定的折算系数,折算为标准煤计算加价费。
  第五条 超标准耗能加价费由市节能行政主管部门负责征收,并全额上缴市财政,作为市政府节能节水专项资金的组成部分,由市财政局、经贸委、节能办、物价局等部门单位共同监督使用,主要用于支持节能技术产品的研发、节能技术改造和节能奖励,重大事项经市政府同意后实施。
  第六条 市节能行政主管部门根据市级以上(含市级)统计部门定期公布的用能单位各项能耗指标,认真核实用能单位的相关数据、超标准消耗的能源品种、数量,计算应缴纳的超标准耗能加价费,确认用能单位的超标准耗能行为。
  第七条 用能单位超标准耗能确认后,由市节能行政主管部门对超标准耗能单位下达《征收超标准消耗能源加价费告知书》。
  超标准耗能单位收到告知书5个工作日内,可以向市节能行政主管部门陈述意见或者申请听证。
  市节能行政主管部门根据超标准耗能单位超过限额标准情况下达《征收超标准消耗能源加价费决定书》(以下简称“决定书”)。
  超标准耗能单位应当在收到决定书20日内,将超标准耗能加价费通过非税收入代收银行上缴到财政专户;逾期不交的,每日按征收超标准耗能加价费总额的3‰缴纳滞纳金。
  第八条 征收超标准耗能加价费使用省财政厅统一印制的山东省非税收入缴款书。
  第九条 超标准耗能单位对市节能行政主管部门做出的征收超标准耗能加价费决定不服的,可以依法向省节能行政主管部门或本级人民政府申请行政复议,也可以直接向人民法院提起行政诉讼。
  第十条 超标准耗能单位逾期不履行超标准耗能加价费缴纳决定的,市节能行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
  第十一条 对超标准耗能单位除实行加价政策外,市节能行政主管部门应同时责令超标准耗能单位限期进行整改。在规定期限内超标准耗能单位能耗情况仍未达标的,依法责令其停产或关闭。
  第十二条 从事超标准耗能加价费征收管理工作的国家工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十三条 根据国家、省有关规定,已实行差别电价政策的部分高耗能企业,其用电暂不实行超标准耗能加价。
  第十四条 本办法自公布之日起施行。